Ты – мне, я – тебе

Норма закона и позиция Верховного Суда.

В соответствии с ЖК РФ право на обмен принадлежит нанимателям жилых помещений по договорам социального найма, то есть только в жилищном фонде социального использования в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Как разъяснил Пленум ВС РФ (1): «При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.».

Обмен возможен между двумя (взаимный обмен), тремя и более сторонами (многосторонний обмен); допускается обмен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации (ст. 72 ЖК РФ).

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Следовательно, договор обмена - это соглашение граждан о взаимной передаче занимаемых ими жилых помещений.

Участниками обмена могут быть только граждане. Под соглашением сторон в договоре обмена понимается волеизъявление нанимателей с указанием конкретных вариантов обмена. По смыслу ст. 72 ЖК РФ (да и по содержанию) возможен обмен только конкретными жилыми помещениями, которые занимают участники обмена, а не помещениями, которые предполагается получить в будущем, например после осуществления строительства дома. Наличие конкретного варианта обмена позволяет суду в случае спора проверить законность предполагаемого обмена и вынести решение, обладающее свойством исполнимости. Кроме того, предмет обмена является существенным условием договора.

По характеру жилой площади, ее техническому состоянию предметом обмена может быть то же жилое помещение, что и по договору социального найма, то есть изолированное, состоящее из отдельной квартиры или комнаты в коммунальной квартире.

Не договоришься - не поменяешь.

Необходимым условием договора обмена является обязанность нанимателя получить письменное согласие на обмен проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. Обусловлено это тем, что члены семьи наравне с нанимателем имеют право на жилое помещение.

Помимо этого, надо получить согласие и бывших членов семьи нанимателя, так как в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняют такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, являющихся членами семьи нанимателей обмениваемых помещений, требуется получить согласие органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ).

В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма право требовать обмена занимаемого ими жилого помещения предоставлено и членам семьи нанимателя (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на другое или кто-то из участников договора социального найма не согласен с предложенным вариантом обмена, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения.

Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым проживающим с ним членом семьи иска о принудительном обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ).

Рассматривая иск, суд должен основывать свое решение на доводах и законных интересах всех лиц, проживающих в жилом помещении. Так, ВС РФ указал, что под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т. п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (2)

На обмен жилого помещения нужно также получить согласие наймодателя в письменной форме. Для действительности договора обмена нужно оформить его в установленном законом порядке. Граждане, желающие произвести обмен, заключают в письменной форме единый договор об обмене жилыми помещениями. Он подписывается обеими сторонами. Каждая из сторон представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у него заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения согласия на обмен.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого из наймодателей обмениваемого помещения являются основаниями для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременно для заключения каждым из давших согласие наймодателем нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в помещение в связи с обменом.

Наймодатель, согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требования о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи (3), конечно же, за исключением супруга нанимателя, его детей и родителей.

Быть может обмен невозможным.

Предусмотренный ч. 5 ст. 72 ЖК РФ запрет обменов, существенно ухудшающих жилищные условия одной из сторон, когда в результате она становится нуждающейся в улучшении жилищных условий, перекликается с п. 7 ст. 73 ЖК РСФСР и вряд ли обоснован в настоящее время. По ранее действовавшему ЖК РСФСР эта норма была направлена на предотвращение создания искусственной нуждаемости в улучшении жилищных условий в целях принятия на квартирный учет.

В соответствии с ЖК РФ граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия (в том числе и путем неравноценного обмена), не могут быть приняты на жилищный учет в течение 5 лет (ст. 53 ЖК РФ).

Таким образом, ст. 53 ЖК РФ достаточно учитывает интерес жилищных органов, да и общества в целом, в ограничении необоснованного роста очередей на получение жилья. Более того, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства условиями для принятия на жилищный учет в домах муниципального жилищного фонда кроме нуждаемости в улучшении жилищных условий, необходимо и признание гражданина малоимущим (ч. 2 ст. 49, ст. 51 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю предъявлен иск, ставящий под сомнение право на жилое помещение (предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма или в судебном порядке оспаривается право пользования обмениваемым помещением). Запрет на обмен действует до тех пор, пока спор не будет разрешен, то есть до момента вступления в силу судебного решения, которым разрешается спор по поводу обмениваемого жилого помещения. Обмен не допускается и в том случае, если обмениваемое помещение признано непригодным для проживания. Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом, аварийном состоянии или испытывающие вредное воздействие факторов среды обитания (4).

Не может быть произведен обмен жилыми помещениями, если принято решение о сносе дома или его переоборудовании в других целях. В первом случае речь идет о прекращении существования объекта жилого помещения, во втором - об изменении статуса (режима использования) жилого помещения, так как под переоборудованием в других целях законодатель, видимо, имел в виду перевод жилого помещения в нежилое, то есть в целях, не связанных с проживанием. Не допускается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений. Так как, если жилое помещение в результате капитального ремонта не будет сохранено, увеличится или уменьшится в размере, нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение. Недопустим обмен, в результате которого в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой проживание с ним в одной квартире невозможно (5).

Запрет на обмен жилого помещения в случаях его непригодности для проживания, сноса, переоборудования для использования в других целях, производства капитального ремонта с переустройством и перепланировкой жилого помещения был известен и в ЖК РСФСР. Он обосновывался тем, что такое состояние жилых помещений вело к расторжению договора найма жилого помещения по требованию наймодателя и выселению нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

При этом размер предоставляемого жилого помещения определялся с учетом таких норм, как норма предоставления, норма жилой площади на одного человека, дополнительной жилой площади, при фактическом пользовании площадью. Не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, учитывалось состояние здоровья граждан, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства. Поэтому для наймодателя была важна личность нанимателя и состав членов его семьи на момент признания жилого помещения непригодным для проживания; подлежащим сносу или переоборудованию и пр.

В соответствии с ЖК РФ при определении размера конкретного жилого помещения, предоставляемого гражданам в связи с выселением по перечисленным основаниям, единственным критерием является соответствие этого жилого помещения по общей площади ранее занимаемому (ч. 1 ст. 89). Правда, учитывается такой качественный признак, как проживание в отдельной квартире или в коммунальной - соответственно предоставляется квартира или комната (комнаты) в коммунальной квартире. Таким образом, выселение по данным основаниям не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий (как было раньше), поскольку право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК РФ).

Как разъяснил Пленум ВС РФ: «Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются (6).

Поэтому наймодателю юридически безразлично, какое количество граждан (нанимателей и членов их семей) проживает в таких жилых помещениях, и запрет на обмен в этих случаях представляется не совсем оправданным, тем более что с момента вынесения решений о признании помещений непригодными, подлежащими переоборудованию и пр. до фактической реализации прав проживающих в таких помещениях лиц проходит достаточно много времени и снятие запрета на обмен в таких случаях отвечало бы интересам граждан, заинтересованных в самостоятельном решении своих жилищных проблем, и не противоречило бы интересам публичного собственника жилищного фонда.

Признан недействительным!

ЖК РФ, как и ранее действовавший ЖК РСФСР, определяет, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным в судебном порядке, если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ и по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (ст. 75). Например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения.

Основания признания обмена недействительным в связи с нарушением требований жилищного законодательства определены в ст. 72-74 ЖК РФ, предусматривающих условия и порядок реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения.

Из оснований признания сделки недействительной по гражданскому законодательству наиболее часты на практике договоры, заключенные под влиянием заблуждения. Из смысла ст. 178 ГК РФ вытекает, что заблуждением, имеющим существенное значение, считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для этой сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

***М-а предъявила иск к Сем-у о признании обмена недействительным в связи с тем, что он привел к значительному ухудшению ее жилищных условий: из 2-комнатной благоустроенной квартиры она переехала в 1-комнатную, которая была лишена всех видов благоустройства и нуждалась в ремонте. М-а пояснила, что совершила обмен, так как опасалась возврата из мест лишения свободы мужа и его претензий на жилую площадь.

Районный суд удовлетворил иск, признав договор обмена недействительным, сославшись при этом на пояснение истицы, усмотрев в нем свидетельство о наличии в ее действиях существенного заблуждения. Вышестоящая судебная инстанция не согласилась с таким выводом, отметив, что обмен мог быть признан недействительным, если истец существенно заблуждался в предмете обмена. В частности, если полученная в порядке обмена жилая площадь имеет скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при обычном осмотре и которые не могут быть устранимы. По делу же установлено, что истица осматривала квартиру и видела ее недостатки. Никаких претензий ни в период оформления обмена, ни при вселении в квартиру она не заявляла. Таким образом, относительно недостатков квартиры у нее никакого заблуждения не было. Заблуждение относительно мотивов обмена в данной сделке не имеет существенного значения.

Вместе с тем судебная практика считает, что скрытые недостатки (дефекты) квартиры - это лишь частный случай заблуждения в предмете обмена. При выяснении обстоятельств, является ли заблуждение существенным, суд должен принимать во внимание и особенности каждого конкретного дела.

***Например, в деле по иску П. к В-ой о признании обмена недействительным истец сослался на то, что совершил обмен под влиянием заблуждения. Суд отказал в иске, указав, что обмен сторонами совершен добровольно, истец осматривал квартиру, ответчица дала полную характеристику удобств, а поэтому нет оснований для признания заблуждения существенным со стороны истца. Судебная коллегия отменила решение, считая необходимым при разрешении иска принять во внимание, что истец из-за полной утраты зрения при осмотре помещения пользовался услугами постороннего человека. По этой же причине он не смог сориентироваться в расположении дома и, в частности, обнаружил, что подход к дому связан с необходимостью перейти трамвайную линию и автобусную дорогу, что для него затруднительно. Таким образом, хотя обмениваемое помещение скрытых и неустранимых недостатков не имело, но, учитывая личность истца, невозможность в связи с полной потерей зрения лично оценить помещение, судебная коллегия обоснованно признала, что в данном конкретном случае обмен совершен истцом под влиянием заблуждения в предмете обмена, имеющего существенное значение.

ВС РФ в обзорах судебной практики по гражданским делам неоднократно разъяснял нижестоящим судам, что сделка по обмену жилыми помещениями может быть признана судом недействительной при некоторых условиях:
1) одна из сторон, совершая обмен, добросовестно заблуждалась относительно предмета обмена или его расположения; 2) заблуждение имеет для сторон и в целом для сделки существенное значение.

Поэтому следует выяснять, имело ли место заблуждение одной из обменивающихся сторон и в чем оно заключалось. По сложившейся практике суд признает обмен недействительным, если установлено, например, что дефекты жилых помещений имеют скрытый характер (зыбкость полов, негерметичность швов стеновых панелей и пр.), что позволяет судить о заблуждении участников обмена относительно качеств обмениваемого жилья; и о том, что дефекты являются значительными и неустранимыми, что говорит о существенном значении заблуждения.

Четыре важных условия обмена.

Итак, во-первых, договор обмена можно определить как соглашение нанимателей о взаимной передаче занимаемых ими жилых помещений с одновременным прекращением договоров социального найма этих помещений и заключением договоров социального найма на жилые помещения, полученные в результате обмена.

Во-вторых, условия и порядок обмена определены ЖК РФ.

В-третьих, некоторые случаи, запрещающие обмен, вполне могут быть исключены из ЖК РФ, что отвечало бы интересам нанимателей и не нарушало бы прав наймодателей.

В-четвертых, договор обмена признается недействительным по основаниям, предусмотренным как жилищным законодательством, так и гражданским, поскольку жилое помещение может выступать объектом и гражданских, и жилищных правоотношений.

Светлана Куцина, к. ю. н., доцент кафедры гражданского права КубГУ,
г. Краснодар

1. Пункт 33 ч. 1, 2 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.

2. Пункт 34 ч. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 .

3. Пункт 34 ч. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.

4. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

5. Постановление Правительства РФ от 16.06.06 № 378.

6. Пункт 37 ч. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14; Федеральным законом от 30.11.2010 № 328-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» внесены изменения в ЖК РФ - добавлена ст. 871 и дополнена ч. 1 ст. 89 ЖК. Но эти изменения непосредственно не затрагивают договора обмена и поэтому здесь не рассматриваются.

18.07.2011

"эж-Юрист"