Земля под домом - сложности приватизации

В настоящее время существует огромное количество неприватизированных земельных участков, причем с уже построенными на них домами. Как же оформить право собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий нескольким сособственникам ― физическим лицам дом?

Из анализа действующего законодательства, в частности ЗК РФ, можно сделать вывод, что сособственники здания, расположенного на земельном участке, могут только совместно обратиться с заявлением о предоставлении им земельного участка. Причем участок оформляется только в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), независимо от того, делимый он или нет.

Рассмотрим пошагово действия сособственников по приватизации земли и все подстерегающие их на этом пути сложности.
1) Всем сособственникам здания, расположенного на приватизируемом земельном участке, необходимо прийти к соглашению о начале процедуры приватизации. Во все органы государственной власти и местного самоуправления, задействованные в процедуре приватизации, для представления соответствующих заявлений и документов они должны являться вместе. Чтобы упростить эту процедуру, целесообразно оформить доверенности на одного из сособственников или на третье лицо.

2) Сособственники здания должны подготовить следующие документы:

- Нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих личность заявителя (заявителей) или права (полномочия) представителя, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).

- Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, находящееся на приобретаемом земельном участке (запрашивается в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, Росреестре), или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, если право на него не зарегистрировано в ЕГРП. На практике нередко орган местного самоуправления требует представить и выписку из ЕГРП, и нотариально удостоверенную копию правоустанавливающего документа на здание.

- Выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП. В случае отсутствия у собственника здания документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, в Росреестре необходимо запросить уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок. Все выписки из ЕГРП действительны в течение одного месяца.

- Кадастровый паспорт земельного участка, содержащий описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости. Это ключевой документ, который необходимо подготовить заинтересованным в предоставлении земельного участка лицам, он действителен в течение трех месяцев.

3) Сособственники здания совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

4) Если после получения выписок из ЕГРП о праве на здание и об отсутствии прав на земельный участок обнаруживается, что участок не учтен в государственном кадастре недвижимости (ГКН), то необходимо подать в орган местного самоуправления заявление с просьбой о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В связи с тем что процедура подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала не урегулирована на законодательном уровне, органы местного самоуправления самостоятельно устанавливают перечень документов, необходимых для подготовки такой схемы. Как правило, для получения схемы нужно предоставить:

- кадастровый план территории кадастрового квартала, выданный Росреестром или Земельной кадастровой палатой (не позднее 15 рабочих дней со дня получения запроса);

- технический и кадастровый паспорта здания, выданные организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации – государственной или муниципальной организацией технической инвентаризации (БТИ) (выдается в течение месяца с даты получения запроса). Для получения кадастрового и технического паспортов здания помимо их стоимости необходимо, как правило, оплатить стоимость инвентаризации зданий, расположенных на приватизируемом земельном участке.

5) Если в техпаспорте на строения, расположенные на участке, будет содержаться отметка, что разрешения на них не представлены, это будет означать, что сначала нужно ввести в эксплуатацию эти постройки, получив соответствующие разрешения и согласования от органов пожарного, газового, архитектурного надзора и органа местного самоуправления. После этого необходимо представить полученные документы о согласовании в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.

Полученные документы представляются в орган местного самоуправления (отдел архитектуры), который в течение месяца подготавливает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и выдает заявителю.

6) Сособственники здания, расположенного на приватизируемом земельном участке, обеспечивают за свой счет выполнение в отношении этого участка кадастровых работ.

Кадастровые работы осуществляет кадастровый инженер – физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат. Получить сведения о кадастровом инженере, а также о том, не аннулирован ли его квалификационный аттестат, можно по соответствующему запросу в Росреестре или на официальном сайте Росреестра в сети Интернет по адресу http://www.rosreestr.ru/cadastre/activity/grki.

Согласно ст.35 Закона о ГКН кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда. Результатом выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план участка. Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда. Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т. д.) кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости и иных, имеющих существенное значение критериев могут устанавливаться субъектами РФ на период до 1 марта 2015г.

Надо отметить, что далеко не во всех субъектах РФ утверждены нормативные правовые акты, устанавливающие максимальные расценки на кадастровые работы. Так, например, акты об установлении максимальных цен кадастровых работ на земельные участки приняты в Республике Ингушетии, в Алтайском и Краснодарском краях. В отдельных субъектах РФ соответствующие акты были приняты в связи с так называемым законом о дачной амнистии, поэтому их нормы касаются только тех участков, которые предназначены для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного или гаражного строительства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства. Такие акты не применимы к рассматриваемому случаю приватизации земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в общей долевой собственности, так как на этапе проведения кадастровых работ для такого земельного участка уполномоченным органом еще не определен вид разрешенного использования.

Кроме того, необходимо учитывать, что установленные актами субъектов РФ максимальные расценки на кадастровые работы далеко не всегда соблюдаются. Нередко цена, указанная в договоре подряда между заказчиком и кадастровым инженером, превышает указанные расценки.

Ни для кого не секрет, что кадастровые инженеры нередко возлагают свои обязанности по согласованию местоположения границ земельного участка на заинтересованное лицо, то есть на заказчика кадастровых работ. Это касается и публикации в официальном местном средстве массовой информации извещения о проведении собрания заинтересованных лиц – правообладателей смежных земельных участков и согласования местоположения границ участка с ними в индивидуальном порядке. Никакой ответственности за неисполнение кадастровым инженером указанных обязанностей действующее законодательство не предусматривает. Заказчику оспаривать действия кадастрового инженера, как правило, не имеет смысла, поскольку он заинтересован в скорейшей подготовке документов, необходимых для кадастрового учета и получения кадастрового паспорта. Что касается сроков проведения кадастровых работ, то на данный момент каких-либо нормативно закрепленных сроков не существует.

7) После получения от кадастрового инженера межевого плана земельного участка собственники здания, расположенного на нем (представитель сособственников здания), обращаются с заявлением о проведении кадастрового учета земельного участка в Росреестр (Земельную кадастровую палату).

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в срок не более 20 рабочих дней (фактически – 28 дней). По окончании указанного срока, то есть с 21-го рабочего дня (29-го дня), следующего за днем истечения срока проведения кадастрового учета, орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт объекта недвижимости.

8) Далее сособственникам здания необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков.

9) Так как с момента первичного обращения сособственников здания с заявлением о предоставлении им земельного участка до рассматриваемого этапа на практике может пройти достаточно долгое время (до 1–2 лет), то по логике указанный орган должен убедиться в том, что заявители действительно являются правообладателями здания, расположенного на данном участке, а участок находится в государственной или муниципальной собственности и ранее никому не был предоставлен. Поэтому заинтересованным в приватизации участка лицам придется опять запрашивать выписки из ЕГРП относительно своих прав на здание и об отсутствии каких-либо прав на земельный участок.

10) Помимо этого, орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, затребует с каждого заинтересованного в предоставлении земельного участка лица, которое состоит в браке, нотариально удостоверенное согласие другого супруга в соответствии с п.3 ст.35 СК РФ, ибо такое согласие необходимо для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке. Для лица, не состоящего в браке, может потребоваться удостоверенное нотариусом заявление, что оно не состоит в зарегистрированном браке.

11) Затем уполномоченный на предоставление земельных участков орган в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка должен принять решение о предоставлении этого земельного участка собственникам расположенного на нем здания и направить им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

12) После этого, следуя логике ст.36 ЗК РФ, необходимо заключение соответствующего договора. Если земельный участок предоставляется в собственность, а в рассматриваемом случае – в общую долевую собственность собственников здания, расположенного на данном участке, то орган, уполномоченный на предоставление земельных участков, должен заключить с ними договор купли-продажи участка.

Существенным условием договора продажи недвижимости согласно ст.555 ГК РФ является цена передаваемого по договору имущества.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются собственниками зданий, расположенных на таких участках, по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в размере, кратном ставке земельного налога (ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). В соответствии с п.5 ст.65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Но кадастровая стоимость земельного участка напрямую зависит от вида его разрешенного использования и категории земель, к которой он отнесен, а в рассматриваемом случае земельный участок еще не отнесен к какой-либо категории земель, применительно к нему не установлен вид разрешенного использования. И именно в решении о предоставлении земельного участка собственникам здания, расположенного на нем, будет указана категория земель, к которой отнесен участок и вид его разрешенного использования.

13) Следующий шаг – внесение указанных данных в отношении земельного участка в государственный кадастр недвижимости для исчисления кадастровой стоимости земельного участка.

Для этого необходимо подать заявление в Росреестр (ФГУ Земельная кадастровая палата) об учете изменений объекта недвижимости. Согласно ч.3 ст.20 Закона о ГКН с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости. Собственником земельного участка в рассматриваемом случае является государство или муниципальное образование, от лица которых должен обращаться соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления.

Законодательно не предусмотрено, в какие сроки орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, обязан обратиться с заявлением о кадастровом учете изменений предоставляемого участка. В связи с этим в рассматриваемом случае также не представляется возможным установить, в какие сроки с момента принятия решения о предоставлении земельного участка уполномоченным на это органом государственной власти или местного самоуправления должен быть подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи (или аренды) земельного участка.

14) После заключения договора необходимо осуществить в ЕГРП государственную регистрацию прав каждого из сособственников здания на предоставленный им земельный участок (проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема документов).

Из всего вышесказанного можно выделить несколько наиболее значимых моментов, которые затрудняют и удлиняют по времени процедуру предоставления земельного участка собственникам расположенного на нем здания.

Во-первых, это необходимость получения заинтересованными лицами выписок из ЕГРП относительно их прав на здание и на земельный участок. Представляется, что в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (в ред. от 01.07.2011 № 169-ФЗ) обязанность по получению указанных документов вскоре будет возложена на соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления в порядке информационного межведомственного взаимодействия.

Во-вторых, необходимость получения от органа местного самоуправления схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Данная процедура фактически не урегулирована ни земельным законодательством, ни законодательством о государственных и муниципальных услугах, что позволяет органам местного самоуправления требовать любые документы и устанавливать произвольно цены на изготовление такой схемы.

И, в-третьих, необходимость оформления кадастрового паспорта земельного участка. Его получению предшествуют кадастровые работы и кадастровый учет земельного участка, которые сопряжены со значительными временными и денежными затратами.

Итак, анализ законодательства, регулирующего процедуру предоставления земельного участка собственникам здания, расположенного на нем, показывает, что, несмотря на совершенствование законодательства, направленное на снижение административных барьеров и повышение качества и доступности государственных и муниципальных услуг, рассматриваемая процедура была и остается дорогостоящей, затратной по времени и практически непосильной для реализации среднестатистическим работающим гражданином, не имеющим юридического образования.

Галина Землякова,
к. ю. н., доцент,
старший научный сотрудник Института государства и права РАН

06.10.2011

эж-Юрист