Сдача недвижимости в аренду - регистрироваться ли в качестве предпринимателя?

В Письме № 03-04-05/10-1454 от 28.12.12 года Минфин РФ рассмотрел вопрос о том, вправе ли физическое лицо сдавать недвижимое имущество (в запросе речь идет о двух нежилых помещениях) в аренду и не регистрироваться в качестве предпринимателя, уплачивая при этом НДФЛ и сдавая налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

По мнению Минфина РФ, «закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно».

Далее разъясняются признаки по которым можно отличить предпринимательскую деятельность от "просто возмездных сделок". Цитата из текста письма: «О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя».

Следует отметить, что подобные разъяснения Минфин давал и ранее. В данном письме указаны признаки предпринимательской деятельности, которые были определены Минфином Рф подобным образом еще в 2006 году (например, письмо Минфина РФ от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82).

После прочтения  такого рода разъяснений, на мой взгляд,  самый главный вопрос так и остается вопросом  – если взять эти признаки за основу, то каким образом налоговики могут устанавливать и доказывать отсутствие или наличие этих самых признаков.

Как можно доказать, например, цель приобретения недвижимости и планы гражданина извлекать доходы от ее использования? Если гражданин, уже имея в собственности квартиру, приобрел еще две и время от времени сдает их на возмездной основе своим знакомым или незнакомым людям – это «просто несколько возмездных сделок» или все-таки предпринимательская деятельность?

И что, например, подразумевается под ведением физическими лицами «хозяйственного учета операций»? При желании под это определение смогут попасть и записи граждан о доходах и расходах семейного бюджета, сделанные в ежедневниках или в личном компьютере.

Уважаемые коллеги, присоединяйтесь к обсуждению данной темы, оставляйте комментарии и замечания под статьей, будет интересно увидеть иное мнение по этому вопросу.

31.01.2013