Аппарат Правительства Московской области

Вопрос 1. По окончанию строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию для управления общим имуществом многоквартирного дома застройщик выбрал управляющую организацию без проведения общего собрания собственников помещений в данном доме, и данная управляющая организация вынудила их заключить договор управления на своих условиях. Насколько это правомерно и как сменить данную управляющую организацию?
Ответ.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существование зарегистрированного права на недвижимое имущество подтверждается наличием государственной регистрации данного права. Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность выбора способа управления многоквартирным домом закреплена за собственниками помещений в этом доме. До получения свидетельства о регистрации права собственности владельцы помещений в многоквартирном доме не вправе выбирать способ управления этим домом и управляющую организацию, за исключением товарищества собственников жилья, которое может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме.
Сроки государственной регистрации прав собственности на жилые помещения зачастую затягиваются по разным причинам, независящим от лиц, которым эти помещения должны быть оформлены в собственность. В результате возникает период времени, в течение которого будущие собственники не могут выбирать способ управления, так как их права собственности еще не зарегистрированы и, юридически, собственниками помещений они не являются. Поэтому после сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи жилых помещений по акту приема-передачи дольщикам перед застройщиком возникает вопрос: кто будет управлять домом в этот период времени.
Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено правовое регулирование вопросов управления многоквартирными домами-новостройками в этот период времени, поэтому в настоящее время они регулируются договорными отношениями.
Учитывая тот факт, что будущие собственники жилых помещений домов не реализовали свое право по созданию товарищества собственников жилья для управления домом-новостройкой в микрорайоне застройщик заключил договор управления данным домом с выбранной им управляющей организацией.
Данная управляющая организация в целях реализации прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом-новостройкой передало будущим собственникам проект договора управления.
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из будущих собственников, как сторона, которой передан проект договора, имеет право в течение 30 дней со дня его получения направить в адрес управляющей организации извещение о согласии заключить договор, об отказе заключить договор, либо о согласии заключить договор на иных условиях.
Если будущие собственники письменно в указанный период времени в адрес управляющей организации такое извещение не направляли, то утверждение о том, что управляющая организация понудила будущих собственников к заключению договора управления на своих условиях, является несостоятельным. Если направляли и не получили от управляющей организации официального ответа, то будущие собственники были вправе не подписывать данный договор и обратиться в прокуратуру.
С момента получения свидетельств о регистрации права собственности большинством собственников, собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать на общем собрании другую управляющую организацию, либо выбрать иной способ управления домом.
Действующим законодательством Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области не наделено функциями контроля за финансово-хозяйственной деятельностью управляющих организаций и не может осуществлять проверку их деятельности. В случае возникновения разногласий с управляющей организацией по вопросам ее деятельности, собственники помещений в многоквартирном доме вправе решать их в судебном порядке.

Вопрос 2. В многоквартирном доме создано ТСЖ. Председатель ТСЖ незаконно расходует финансовые средства, собранные с собственников помещений в многоквартирном доме, а также без согласования с общим собранием собственников принимает решения по сдаче в аренду нежилых помещений в доме и др. Как проверить деятельность председателя ТСЖ и что делать?
Ответ.
Согласно п. 1 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья.
Избрание правления товарищества, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества относятся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенное, следует, что общее собрание собственников жилых помещений, являясь высшим органом управления ТСЖ, вправе принимать любые решения в пределах своей компетенции, в том числе по смене руководителя ТСЖ, привлечению кредитов, займов, сдаче помещений в аренду. Решение, принятое руководителем ТСЖ, если имеется иное легитимное решение по данному вопросу общего собрания членов ТСЖ, должно быть отменено председателем добровольно либо через суд.
Проверку законности и целесообразности расходования средств ТСЖ осуществляет ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ, которая (который) избирается также общим собранием ТСЖ.
В случае недоверия собственники могут на общем собрании переизбрать председателя ТСЖ и ревизионную комиссию, а также в соответствии с действующим законодательством создать новое товарищество собственников жилья, выйдя из старого, либо выбрать иной способ управления домом. Решение о проведении общего собрания в многоквартирном доме принимается по инициативе самих собственников помещений в этом доме. Следовательно, собственники сами на общем собрании вправе выбрать любую управляющую компанию для управления своим домом и заключить с ней договор управления.
Действующим законодательством Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области не наделено функциями контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ и, следовательно, не может осуществлять проверку их деятельности. Вопросы, поднимаемые в обращении, следует решать на общем собрании собственников либо в суде.  

Вопрос 3. Ветеран Великой Отечественной войны обеспечен общей площадью жилого помещения более учетной нормы (в каждом муниципальном образовании она своя) на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, не состоит (нет оснований), обращается по вопросу предоставления жилья в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2008 года № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов».
Ответ.
Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2008 № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов» определено, что обеспечение жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий и вставших на учет до 1 марта 2005 года ветеранов Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны, имеющих право на соответствующую социальную поддержку согласно Федеральному закону от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах», должно быть завершено до 1 мая 2010 года.
Согласно ст. 14-15 и 23.2 Федерального закона от 12.01.1995 № 5-ФЗ (c изменениями и дополнениями) «О ветеранах» ветераны Великой Отечественной войны, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет до 1 марта 2005 года, обеспечиваются жильем за счет средств федерального бюджета.
Принимая во внимание, что ветеран Великой Отечественной  войны на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, не состоит, оснований для предоставления ему жилого помещения в соответствии с Указом Президента Российской Федерации нет.

Вопрос 4. Расселяется жилой дом, подлежащий сносу. Жителям дома, занимающим муниципальные комнаты в коммунальных квартирах, предоставляются по договору социального найма жилые помещения не по норме предоставления, а равнозначные (не менее) по общей площади занимаемому жилью. Правомерно ли это?
Ответ.
В соответствии со ст. 86 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные помещения по договорам социального найма.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ).
Согласно Обзору судебной практики Верховного суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года (вопрос 33), утвержденному постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации от 1 марта 2006 года, поскольку жилое помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете.

Вопрос 5. Многоквартирный дом требует проведения капитального ремонта. Каким образом получить средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для его проведения?
Ответ.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», для включения в адресную программу Московской области по проведению капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств финансовой поддержки Фонда, необходимо провести общее собрание собственников жилых помещений Вашего многоквартирного дома и принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества.
К видам работ по капитальному ремонту в соответствии с настоящим законом относятся: ремонт внутридомовых инженерных систем, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов; ремонт или замена лифтового оборудования; ремонт крыш; ремонт подвальных помещений; утепление и ремонт фасадов. Общее собрание собственников помещений определяет виды работ капитального характера, а также размер софинансирования капитального ремонта гражданами, причем размер его не может быть менее 5% от сметной стоимости работ.
Копию протокола общего собрания и заявку на включение дома в Программу необходимо представить в администрацию муниципального образования.
Кроме того, органы местного самоуправления обязаны выполнить условия предоставления финансовой поддержки из средств Фонда согласно ст.14 указанного Федерального закона.

Вопрос 6. Обслуживающая организация не исполняет надлежащим образом свои обязанности. Какие контролирующие органы могут повлиять на разрешение данной ситуации?
Ответ.
Во-первых, в соответствии с Федеральным законом № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, а также организация в границах муниципального образования электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения, относятся к компетенции местных органов власти, в связи с чем по данному вопросу граждане вправе обращаться в администрацию своего муниципального образования.
Во-вторых, центральным исполнительным органом государственной власти Московской области специальной компетенции, осуществляющим государственный контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его принадлежности, является Главное управление Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" (141400, Московская область, г. Химки, ул. Ленинградская, дом 1, тел. 730-80-51).

Вопрос 7. Периодически в нашем районе происходят перебои с холодной водой, да и качество не всегда соответствующее, а плату берут как за хорошее.
Ответ.
В соответствии Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» при предоставлении услуг должны быть обеспечены бесперебойная подача коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю. Перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей допускается после предварительного уведомления (в письменной форме) потребителя.
Допустимая продолжительность перерывов подачи холодного водоснабжения – 8 часов (суммарно) в течение месяца; 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали -24 часа. При превышении указанных показателей изменение размера платы производится из расчета 0,15 % размера общей оплаты за каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва.
Отклонение состава и свойств холодной воды от санитарных норм и правил не допускается. При несоответствии плата не вносится за каждый день предоставленной услуги не надлежащего качества. Требования к качеству питьевой воды регламентируются СанПиН 2.1.4. 1074-2001.
При отклонении давления в системе холодного водоснабжения до 25% от нормативных показателей (0,03-0,6 МПа), плата снижается за каждый час отклонения на 0,1 %; при отклонении давления более чем на 25%, плата не взимается.
Более детально Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность регламентируется статьями 60-63 указанного Постановления.
Порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества регламентируется пунктами 64-74 указанного Постановления:

Вопрос 8. Который год добиваемся от администрации провести нам водопровод,но до сих пор ничего не делается.
Ответ.
В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», организация электро-, газо-, тепло- и водоснабжения населения в границах муниципального образования относится к компетенции органов местного самоуправления. В этой связи все обращения граждан рассматриваются совместно с администрациями муниципальных образований.
Согласно строительных норм и правил СНиП 2.04.02.-84* «Водопровод. Наружные сети и сооружения», органы местного самоуправления, при наличии технической возможности должны обеспечить прокладку магистральных водопроводов и уличную разводящую сеть. Присоединение потребителей (абонентов) к уличному водопроводу осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 года №167 «Об утверждении правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации».
Если потребитель проживает в частном секторе и в населенном пункте имеется внутриквартальная распределительная сеть, то присоединение к водопроводу производится за счет потребителя (абонента).
В указанном выше документе в п.п.19-31 подробно прописано, куда необходимо обращаться и какие документы представить для получения технических условий на присоединение к централизованному водоснабжению.

Вопрос 9. Недавно переехали с Севера в Московскую область и столкнулись с проблемой качества питьевой воды, которая имеет металлический привкус, а иногда и ржавый цвет. Какие меры принимаются в области по улучшению качества питьевой воды?
Ответ.
Действительно, под влиянием интенсивного отбора подземных вод на хозяйственно-питьевые нужды, прежде всего, в Подольском, Одинцовском, Раменском, Ленинском, Красногорском, Люберецком, Мытищинском, Щелковском муниципальных районах, городских округах Лосино-Петровский, Королев, Дзержинский, Реутов, Балашиха и Железнодорожный наблюдается частичное ухудшение качества питьевой воды.
Исследования, проведенные в городах Жуковский, Красногорск, Люберцы, Подольск, Дзержинский, показали, что от 30 до 60 % скважин требуют ремонта или перебуривания. Оборудование насосных станций, резервуары чистой воды, наружные и внутридомовые водопроводные сети имеют износ 60 %.
В 2002-2006 годах по областной целевой программы «Обеспечение населения качественной питьевой водой и обеспечение водоотведением в Московской области» было пробурено 72 новых и восстановлен дебит 83 действующих артезианских скважин, построены и введены в эксплуатацию станции обезжелезивания в Подольском, Можайском, Шаховском, Лотошинском муниципальных районах, городских округах Домодедово, Жуковский, Дедовск, Электросталь, Троицк.
В результате реализации областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы за два прошедших года пробурено 47 новых скважин, построено 650 км новых водоводов, 40 резервуаров чистой воды и 27 насосных станций второго подъема.
В данный период в соответствии с подпрограммой «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы в Московской области построены станции обезжелезивания в городском округе Химки, Ивантеевка, Пушкино, поселке им. Воровского, начато проектирование и строительство станций обезжелезивания в городских округах, Котельники, Электрогорск и Юбилейный.
В настоящее время Правительством Московской области поддержаны предложения Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации о разработке новой программы «Чистая Вода», составной частью которой станет областная целевая долгосрочная программа «Чистая Вода Подмосковья» на 2010-2012 годы. Работа над областной программой завершается.

Вопрос 10. Администрация требует провести поверку приборов учета горячей и холодной воды, законны ли такие действия, ведь мы вселились в новый дом с уже установленными счетчиками.
Ответ.
Во вновь строящихся жилых зданиях установка квартирных узлов учета горячей и холодной воды должны производиться Подрядчиком (застройщиком) по проектам, согласованным в установленном порядке с предприятиями Водоканал и Теплосеть, в процессе строительства и за счет застройщика. Смонтированные узлы учета Подрядчик передает по Акту допуска к эксплуатации с учетом технических требований к приборам учета ресурсоснабжающих предприятий (тип, присоединительные размеры, установолчные погрешность измерения, сведения об испытаниях и прочие условия) представителям Управляющей компании и ресурсоснабжающих организации.
В случае, если застройщик не выполнил отдельные требования, а заселение жителей уже произведено, Управляющая компания вправе предложить желающим произвести поверку приборов для подтверждения работоспособности устройств и их вводу в эксплуатацию..
В дальнейшем поверка индивидуальных счетчиков производится за счет Потребителя. Поверка счетчиков, входящих в состав общедомовых узлов учета, осуществляется ресурсоснабжающей организацией.
В случае отказа от проведения поверки приборов учета, собственник квартиры вправе осуществлять расчеты за потребленные ресурсы по установленным нормативам.

Вопрос 11. Причины отсутствии горячего водоснабжения в жилых домах отдельных муниципальных образований Московской области (г.п. Сергиев Посад, г.п. Октябрьский Люберецкого муниципального района, г.п. Старая Купавна Ногинского муниципального района).
Ответ.
Прекращение подачи горячего водоснабжения связано с просроченными платежами за потребленный природный газ перед ООО «Мосрегионгаз» тепловырабатывающими предприятиями.
Население должно управляющим компаниям за коммунальные услуги, в том числе и за потребленную тепловую энергию. А управляющие компаниям тепловырабатывающими предприятиям за потребленную тепловую энергию.
По итогам 1 квартала 2009 года задолженность населения за предоставленные коммунальные услуги составляла:
г.п. Сергиев Посад - 656,3 млн. руб.;
г.п. Октябрьский Люберецкого муниципального района – 35,4 млн. руб.,;
Ногинского муниципального района 484,3 млн. руб.
Поэтому одной из основных причин прекращения подачи горячего водоснабжения являются не платежи населения за предоставленные коммунальные услуги.

Вопрос 12. Условия определения даты начала и окончания отопительного периода?
Ответ.
-Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 град. С, а конец отопительного периода - при среднесуточной температуре наружного воздуха выше + 8 град. С в течение 5 суток подряд.
Конкретные сроки начала и окончания отопительного периода устанавливаются органом местного самоуправления.

Вопрос 13. На какой срок прекращается подача горячей воды в связи с остановкой котельных на планово-предупредительный ремонт.
Ответ.
-Согласно «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДФ 2-03.2003» рекомендуемый срок ремонта, связанный с прекращением горячего водоснабжения – 14 дней.
В каждом конкретном случае продолжительность ремонта устанавливается органами местного самоуправления.