Москалькова Татьяна Николаевна

 УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ - ИСПОЛНИТЕЛЬ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Поскольку понятие управление многоквартирным домом, и такой субъект, как управляющая организация, возникли в праве недавно - с принятием Жилищного кодекса РФ (2005 г.), - многие проблемы, связанные с воплощением их на практике, еще не разрешены.

Одно из направлений реформирования отрасли Жилищно-коммунального хозяйства заключается в повышении ответственности собственников помещений за свой дом и заинтересованности в его качественном содержании.

В целях изменения стереотипа "общее - значит ничье" законодатель ввел понятие такого объекта управления и учета, как многоквартирный дом, а собственникам предоставил право определять перечень и стоимость работ, которые нужны конкретному многоквартирному дому (с учетом степени его благоустройства и состояния), и осуществлять контроль за их выполнением.

Однако данные задачи могут быть реализованы на практике, если есть лицо, готовое планировать и выполнять работы и нести ответственность за результат. Таким лицом призваны стать управляющие организации как профессиональные игроки рынка жилищно-коммунальных услуг, обладающие необходимыми знаниями и компетенцией.

Кроме возложения на управляющую организацию роли координатора и исполнителя работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, жилищным законодательством ей отводится еще одна роль - роль буфера между населением и ресурсоснабжающими организациями.

При прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями собственник помещения вынужден самостоятельно решать все возникающие вопросы с каждой из них отдельно. Следовательно, каждая организация как минимум должна иметь абонентский отдел по работе с жалобами, а также обеспечить сбор платежей с населения путем заключения договора с расчетно-кассовыми центрами, банками, почтой.

При передаче дома управляющей организации предполагается, что ответственность за качество предоставляемых потребителям коммунальных услуг (а не только содержание жилфонда) несет управляющая организация. Расчет платы также входит в ее обязанности. Именно она должна обеспечить наличие аварийно-диспетчерской службы, сделать перерасчет платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами. Для собственников помещений данный порядок взаимодействия прост и удобен. Для представителей ресурсоснабжающих организаций данный порядок удобен и выгоден. И это понятно, ведь взыскать задолженность с одной управляющей организации несравненно проще, чем с тысячи граждан. Помимо этого, ресурсоснабжающая организация при включении в правоотношения с потребителями управляющей организации в виде "буфера" избавляется от необходимости соблюдать требования законодательства в сфере защиты прав потребителей (которые, как известно, более жесткие по сравнению с общегражданскими положениями об ответственности).

Однако, для управляющих организаций данная ситуация является заведомо убыточной по ряду причин.

Так, например, в соответствии с действующим законодательством в отраслях, относящихся к естественным монополиям (в том числе в отрасли коммунального хозяйства), осуществляется государственное регулирование цен и тарифов. В настоящее время, установлены РАВНЫЕ тарифы, по которым управляющие организации закупают коммунальные ресурсы у коммунальных предприятий, и по которым управляющие организации оказывают коммунальные услуги гражданам. Таким образом, управляющие организации, осуществляют «коммерческую» деятельность себе в убыток.

Данная ситуация противоречит и здравому смыслу, и действующему налоговому законодательству.

В связи с этим задачи нормотворцев можно сформулировать следующим образом:
– необходимо разобраться в причине возникновения коллизий законодательства регулирующего порядок предоставления коммунальных услуг и порядок утверждения цен и тарифов, по которым коммунальные услуги предоставляются;
– необходимо привлечь к данной проблеме внимание органов, уполномоченных Правительством РФ, осуществлять регулирование цен и тарифов;
– необходимо определить способы решения обозначенной проблемы;
- необходимо обеспечить меры по реализации способов решения обозначенной проблемы.