Дмитрий Смородинов

Материал предоставлен "эж-Юрист"

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При заключении договоров аренды каждая сторона - арендодатель и арендатор хотят защитить свои права, арендодатель с целью получения прибыли от сдачи имущества в аренду и от рисков ее утраты или повреждения имущества, а арендатор стремится уменьшить свое бремя ответственности за арендуемое имущество. Уменьшить свои риски связанные с объектом аренды стороны договора аренды могут также путем страхования объекта аренды и ответственности связанной с утратой или повреждением этого имущества, а что делать если сторонами не было предусмотрено страхование имущества? И в договоре аренды стороны не обговорили кто в случае утраты или повреждения этого имущества несет все неблагоприятные последствия связанные с указанным фактом.

И так если в договоре стороны не предусмотрели страхование объекта аренды, а также страхование рисков утраты арендуемого имущества, то какие неблагоприятные последствия наступят для сторон, в случае кражи объекта аренды?

Пунктом 2 статьи 616, статьей 622 ГК РФ установлены обязанности арендатора по сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии, возврату имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Нарушение этих обязанностей в силу статей 15, 393, 622 ГК РФ влечет ответственность арендатора в виде возмещения убытков.

В случае кражи арендуемого имущества, арендатор должен будет возместить арендодателю убытки. Это, однако, не лишает его права - в порядке регресса - потребовать от третьих лиц, виновных в утрате или повреждении арендованного имущества, компенсации убытков.

Арендатор будет вправе предъявить гражданский иск в рамках уголовного дела в соответствии с п. 2. ст. 44 Уголовно-процессуального кодекса РФ и такой иск может быть предъявлен после возбуждения уголовного дела и до окончания судебного следствия при разбирательстве уголовного дела в суде первой инстанции.

Возмещение арендатором убытков арендодателю обосновывается пунктами 1, 3 статьи 401 ГК РФ, которые предусматривают, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В ходе предпринимательской деятельности обстоятельством, освобождающим от ответственности арендатора перед арендодателем является, лишь воздействие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств.

Соответственно арендатор при осуществлении предпринимательской деятельности, при должной степени осмотрительности, обязан был принять меры предосторожности, исключающие случайные обстоятельства с неблагоприятными последствиями. Т.е. принять меры направленные на сохранение объекта аренды и принять соответствующие меры, исключающие кражу арендованного имущества.

В случае, если имущество утрачено, в том числе и украдено, по вине работников арендатора, убытки будет возмещать все равно арендатор, в соответствии с пунктом 1 статьи 1068 ГК РФ, но арендатор вправе потребовать от работника компенсацию причиненного ущерба в размере возмещения, выплаченного арендодателю, в соответствии с п. 1 ст. 1081 ГК РФ и ст. 238 Трудового кодекса, где предусмотрена материальная ответственность работника по возмещению прямого действительного ущерба, под которым понимается реальное уменьшение наличного имущества работодателя, в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, а также необходимость для работодателя произвести затраты на возмещение ущерба, причиненного работником третьим лицам. Размер ущерба определяется исходя из рыночных цен, действующих на день причинения ущерба, но не ниже остаточной стоимости имущества (ст. 246 ТК РФ). Если было похищено дорогостоящее имущество, то Арендатор столкнется с рядом проблем: во-первых взыскание ущерба, превышающего средний месячный заработок, будет производится только в судебном порядке (ст. 248 ТК РФ). Во-вторых, согласно статье 138 ТК РФ организация может удерживать ежемесячно не более 20% заработной платы работника.

Теперь попробуем выяснить с какими основными проблемами сталкивается Арендодатель в подобных ситуациях.

Как мы уже определили, арендодатель вправе требовать с арендатора возмещения убытков причиненных ему утратой имущества преданного им в аренду, в том числе и в случае кражи объекта аренды третьими лицами.

В соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В подтверждение передачи объекта аренды, стороны составляют акт приема передачи, в котором отражают состояние объекта, соответствующего условиям договора аренды и назначению имущества, как правило стороны редко определяют стоимость арендуемого объекта. Если стоимость объекта не была определена в акте приема-передачи, то расчет для юридических лиц будет определяться от балансовой стоимости арендуемого имущества с учетом его амортизации, т.е. по остаточной стоимости, что конечно негативно сказывается для арендодателя.

Кроме того, арендодатель теряет право на получение арендных платежей с момента кражи объекта аренды. В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При совершении кражи, арендатор лишается возможности фактического использования арендованного имущества по прямому назначению.

Указанная позиция также подтверждается складывающейся судебной практикой, в качестве примера можно привести постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Волгоградской области по делу A12-2384/05-C54/V34 от 05.07.2005 как усматривается из материалов дела между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем был заключен смешанный договор, условия которого содержали, в том числе элементы договора аренды. Объект аренды в ходе действия договора был похищен и арендодатель предъявил требование о возмещение арендатором убытков. По результатам рассмотрения дела суд принял решение о взыскании с арендатора убытков в виде стоимости похищенного объекта с учетом износа (амортизации).

Такой же практики придерживается Федеральный арбитражный суд Московского округа, в качестве примера можно рассмотреть постановление по делу № КГ-А40/8824-05 от 20.09.2005. Как усматривается из материалов дела, сторонами был заключен договор аренды автокрана, который в последующем был похищен. Арендодатель предъявил иск к арендатору, в котором просил взыскать с арендатора убытки в размере достаточном для приобретения нового автокрана, в порядке ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (восстановления нарушенного права в натуре). Решением арбитражного суда первой инстанции требования арендодателя были удовлетворены. Арендатор, не согласившись с вынесенным решением, подал апелляционную жалобу, постановлением апелляционной инстанции решение арбитражного суда изменено. Решение в части взыскания с ответчика стоимости нового автокрана отменено, в удовлетворении иска в этой части отказано. В остальной части решение было оставлено без изменения. В основу судебного акта легли положения ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации - под убытками понимается, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) - т.е. остаточная стоимость автокрана.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление апелляционного суда оставлено без изменения.
Подводя итог, хочется отметить, что как правило, заключаемые договора аренды не регламентируют действия сторон при утрате имущества, в том числе и хищения, что на практике вызывает многочисленные споры. Хочется рекомендовать сторонам при заключении договора аренды предусмотреть, в каких ситуациях арендатор возмещает арендодателю убытки, а также порядок определения размера ущерба, сроки и форму расчетов. Размер убытков может определяться разными способами, в том числе по остаточной стоимости утраченного или поврежденного имущества; затрат, необходимых для приобретения нового аналогичного имущества, а также недополученного дохода (арендной платы) арендодателя в связи с утратой или повреждением имущества (упущенной выгоды).

***

Дмитрий Терентьев,

младший партнер Правового бюро

"Олевинский, Буюкян и партнеры"

Материал предоставлен "эж-Юрист"

Замечательное правило закрепляет ст. 169 ТК РФ. Если сотрудник по предварительной договоренности с работодателем переезжает на работу в другую местность, то организация обязана принять активное участие в его расходах. Возместить расходы по переезду работника, членов его семьи и провозу имущества, расходы по обустройству на новом месте жительства. Конкретные размеры возмещения определяются соглашением сторон трудового договора. К сожалению, адекватная реализация этой нормы на практике требует от работодателя не только определенной щедрости, но и готовности поспорить с налоговиками по поводу учета всей суммы «подъемных» при определении базы по налогу на прибыль.

Позиция Минфина

Строго говоря, «подъемные» — это та часть компенсации, которая помогает работнику обустроиться на новом месте жительства. Однако для простоты мы будем именовать подъемными всю сумму возмещения, включая компенсацию расходов на проезд и провоз имущества. Тем более что Минфин России сам предлагает такое обобщение в своих разъяснениях (Письмо главного финансового ведомства от 22.05.2007 № 03-04-06-01/152).

Подпункт 5 п. 1 ст. 264 НК РФ относит суммы выплаченных подъемных в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, к прочим расходам. Таким образом, согласно п. 37 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде сумм подъемных, выплаченных сверх норм, предусмотренных законодательством России.

На какие нормы нужно ориентироваться работодателю? Минфин отвечает на этот вопрос однозначно — на нормы, установленные Правительством РФ в Постановлении от 02.04.2003 № 187 (Письмо Минфина РФ от 20.06.2007 № 03-04-06-01/255). Не беда, что этот нормативный акт посвящен «размерам возмещения организациями, финансируемыми за счет средств федерального бюджета, расходов работникам в связи с их переездом на работу в другую местность».

Ориентироваться необходимо именно на него, поэтому учесть для целей налогообложения можно не более одного оклада, выделенного на обустройство самого работника, и одной четверти оклада, направленной на «обживание» каждого члена семьи переезжающего.

К вопросу расходов на переезд и перевоз багажа Постановление подходит более либерально. Они возмещаются исходя из фактических затрат, но опять-таки есть ограничения: по классности перевозок (не дороже эконом-класса для самолета), по массе перевозимого груза и т.п.

Не обращать внимания на Постановление № 187 могут лишь организации, для которых предусмотрены специальные нормы выплаты подъемных (Письмо Минфина РФ от 26.05.2008 № 03-04-06-01/140). Речь идет о «северянах». Согласно ст. 35 Закона Российской Федерации от 19.02.93 № 4520-1 «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях» такие организации обязаны выделять на обустройство переезжающих работников и членов их семей двойные (по сравнению с Постановлением № 187) суммы. С перевозом багажа у северян дела также обстоят лучше — транспортировать за счет работодателя можно до пяти тонн «семейных ценностей».

Есть о чем подумать

Страна у нас, конечно, холодная, но «северные» нормативы спасут далеко не всех. Как быть, если при переезде вы платите сотрудникам больше, чем Правительство предусмотрело для бюджетников? По нашему мнению, организация вправе руководствоваться при налогообложении прибыли не позицией Минфина России, а нормативами, которые закреплены в соглашении с работником. И вот почему.

Во-первых, Постановление № 187 адресовано только организациям, финансируемым из федерального бюджета. Во-вторых, оно не ограничивает работодателя в фактическом размере выплаты подъемных. Речь идет лишь о пределах выплат за счет федерального финансирования деятельности учреждения. В п. 5 Постановления прямо говорится, что подъемные могут выплачиваться и в «повышенном» размере — за счет экономии средств, выделенных из федерального бюджета на содержание работодателя, а также за счет средств, полученных в установленном порядке от предпринимательской или иной приносящей доход деятельности.

Очевидно, что при такой направленности Постановления № 187 его применение в интересующем нас вопросе трудно признать обоснованным. Похожая ситуация складывалась несколько лет назад с обложением суточных НДФЛ. Налоговые органы настаивали, что негосударственные организации должны облагать налогом на доходы физических лиц суммы суточных, превышающие установленные Постановлением Правительства РФ от 02.10.2002 № 729 лимиты (Письмо МНС РФ от 17.02.2004 № 04-2-06/127), несмотря на то что упомянутое Постановление также было адресовано бюджетным организациям и ограничивало не сами суммы командировочных, а лишь объемы выплат за счет федерального финансирования.

Высший Арбитражный Суд РФ тогда категорически не согласился с подходом налоговиков и признал незаконными соответствующие разъяснения МНС (решение ВАС РФ от 26.01.2005 №16141/04). При этом судьи сделали два очень важных вывода:

• неправомерно применять к коммерческим организациям нормы, установленные для организаций бюджетных;
  
• в отсутствие специальных норм в налоговом законодательстве и в принятых в соответствии с ним подзаконных актах о налогах и сборах должны применяться нормативы, предусмотренные законодательством трудовым.
  

Не вызывает сомнений, что аналогичные правила должны действовать и в нашей ситуации. Пока нормы учета подъемных для целей налогообложения прибыли не прописаны в НК РФ или в специальном принятом для налоговых целей и адресованном всем участникам гражданского оборота постановлении Правительства, налогоплательщики вправе ориентироваться исключительно на собственные соглашения с работниками.

Приятно сознавать, что на установленные соглашениями нормативы предлагают ориентироваться и отдельные представители налоговых органов (см., например, Письмо УФНС РФ по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам от 27.01.2006 № 19-10/ИН 01088).

***

Олег Москвитин,

юрист

Материал предоставлен "эж-Юрист"

На минувшей неделе Центральный банк представил сведения о жилищном (ипотечном жилищном) кредитовании физических лиц. Тенденция роста задолженности, наметившаяся уже осенью, подтвердилась.

Очевидной признана ситуация с просроченными ссудами в иностранной валюте: за последние месяцы 2008 года она выросла почти в три раза, в рублях – в два. Это при том, что сократился общий объем только валютных кредитов (по сравнению с предыдущим годом на 19, 3%), рублевые кредиты за этот период показали рост в 21%.

Нарушение финансовой дисциплины заемщиков – общий тренд по всей банковской системе РФ.

Причин подобного накопленного итога к концу года можно назвать несколько. Со стороны заемщика невозврат обусловлен платежеспособностью, сильно пострадавшей из-за девальвации.

Особенно это будет актуально при соотношении: рублевый доход и валютный кредит. Фактор доминирующий, но кредиты достаточно продолжительны, колебания курсов еще сыграют в плюс. Но нельзя не принять во внимание возможность реструктуризации задолженности, объявленную Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию, которая вполне могла вызвать откровенно иждивенческие настроения среди населения. При этом прямое бюджетное финансирование ведет к монетарной инфляции и дальнейшему ослаблению рубля.

По данным Центрального банка, жилищным кредитованием занимаются 500 банков, одним из первых от ипотечных программ кредитования отказался «Русский стандарт» еще в 2007 году, за ним последовало еще 30. Остальные банки только наращивали свои портфели, зачастую уделяя недостаточное внимание оценке риска. В относительном выражении просроченным сегодня признается каждый десятый кредит (более 10 субъектов РФ). Социальная значимость развернувшегося национального проекта перевешивала, по разным оценкам, федеральные инвестиционные проекты на сумму около 10% валового внутреннего продукта так и не получили финансирования. Основной объем задолженности приходится на двадцатку крупнейших российских банков - 174,4 миллиарда рублей. "Абсолют банк" напрямую консультируется с сотрудниками ЦБ по различным способам реструктуризации. Просроченная задолженность будет и дальше показывать положительный прирост. В таких масштабах резервы под невозврат оцениваются Минфином для 30 крупнейших банков в размере 883 млрд. руб.

Долг по ипотечным кредитам прогнозируется в ближайшие 10 лет до крайне высокого уровня 20 трлн. руб. Собственного капитала банков или активов банковской системы (к слову, капитализация всей банковской системы России не более 60% ВВП, что характеризует ее как крайне слабую, тем более перед системным кризисом) не выдержат такого объема долгов. Правительство вновь готово предоставить средства для дополнительного резервирования: 200 млрд. руб. - для капитализации ВТБ, 100 млрд. руб. - ВЭБ, 255 млрд. руб. - на субординированные кредиты частным банкам. При ухудшении ситуации возможно только совершенствование внутреннего рынка секьюритизации, механизма передачи активов посреднику с дальнейшим рефинансированием. Напряженность момента характеризуется участившимися случаями недобросовестной конкуренции на банковском рынке через распространение информации о проблемах у конкурентов, о чем заявляет ФАС. Так или иначе, банки уже строят самые неутешительные прогнозы, ужесточают требования и значительно мобилизируют свои ресурсы.

***

Юлия Колесова,

Академия бюджета и казначейства

Министерства финансов РФ.

В расходах по налогу на прибыль не учитываются суммы НДС, уплаченного российской организацией на территории иностранного государства.

Дальше...

Если жилые дома, приобретенные организацией в собственность, не использовались с целью получения доходов, а были снесены для высвобождения земельного участка для его последующей продажи, то затраты на покупку домов не учитываются в расходах по налогу на прибыль...

Дальше...

Внесение обязательной платы в связи с невозможностью исполнения условий квотирования рабочих мест для инвалидов с 1 января 2005 г. не признается расходом по налогу на прибыль.

Дальше...

Сведения о наличии либо отсутствии денежных средств на банковском счете налогоплательщика являются информацией, составляющей налоговую тайну.

Дальше...

Распределение сумм НДС, которые уплачены по товарам (как облагаемым, так и не облагаемым данным налогом) и предъявлены налогоплательщикам начиная с 1 января 2008 г., производится по данным текущего квартала.

Дальше...

Компания, ведущая доверительное управление имуществом ПИФа, является налоговым агентом по НДФЛ в отношении доходов, которые получены физлицом при погашении паев фонда.

Дальше...

Пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с гражданским законодательством, не учитываются в доходах некоммерческого партнерства.

Дальше...