Дмитрий Смородинов

Материал предоставлен "эж-Юрист"

Если арендатор, взявший имущество в аренду, будет использовать его не по назначению, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора и возврата имущества. Из настоящей статьи читатели узнают, как следует пользоваться арендованным имуществом.

Целевое назначение

Арендатор должен пользоваться полученным имуществом только так, как это предусмотрено договором аренды (ст. 615 ГК РФ). В частности, если арендатор по условиям договора получил помещение для размещения в нем склада готовой продукции, то для других целей это помещение использоваться не может. Нецелевое использование арендованного имущества может привести к неблагоприятным последствиям как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому очень важно, чтобы в договоре аренды стороны четко обозначили, для каких именно целей имущество передается арендатору в пользование. Если договор аренды уже заключен, но назначение имущества им не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

В ряде случаев целевое назначение использования объекта аренды определено непосредственно в законе. Так, по договору проката имущество передается арендатору для использования в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК РФ), например для удовлетворения бытовых нужд арендатора. Иное назначение имущества может быть предусмотрено договором или вытекать из существа самого обязательства.

Если арендатор будет использовать имущество вопреки его назначению, арендодатель сможет потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Арендодатель может обратиться к арендатору и с другим требованием — об обязании использовать арендованное имущество в соответствии с целью и условиями его предоставления. Именно так, к примеру, поступила администрация города Сургута, которая заставила ООО убрать игровые автоматы с земельного участка, предоставленного городом для размещения на нем кафе и магазина (Постановление ФАС ЗСО от 24.01.2008 № Ф04-158/2007(180-А75-21), Определение ВАС РФ от 14.03.2008 № 2784/08).

Все плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором.

Иными словами, стороны не могут договориться о том, что все (или часть) полученное в результате использования объекта аренды будет принадлежать арендатору. Если данное условие все-таки будет включено в договор, то оно будет считаться недействительным (ст. 168 и 180 ГК РФ). В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю, допустим, в качестве платы за аренду.

Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;
  
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
  
• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
  
• отдавать арендные права в залог;
  
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
  

По общему правилу все эти операции арендатор вправе осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Пожар и наводнение

Каждый арендатор знает, что полученное в аренду имущество надо содержать в целости и сохранности, так как возвратить его арендодателю нужно в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Но жизнь наша непредсказуема: пожар, землетрясение, потоп, удар молнии, падение самолета, энергетическая катастрофа, кража — вот далеко не полный перечень форс-мажорных обстоятельств, в результате наступления которых может произойти гибель или повреждение имущества. На кого в такой ситуации ложатся расходы по его восстановлению (ремонту)?

Бывает, что ни арендатор, ни арендодатель в произошедшем не виноваты, а причиной случившегося могут быть либо внешние обстоятельства (например, удар молнии), либо неправомерные действия третьих лиц (например, поджог). Если арендованное имущество уничтожено или повреждено в результате стихийного бедствия, неправомерных действий третьих лиц и иных подобных чрезвычайных обстоятельств, то все имущественные потери, как правило, ложатся на арендодателя. Это объясняется тем, что риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ в позапрошлом году рассмотрел дело о возмещении вреда, нанесенного пожаром автопогрузчику, переданному в аренду.

Арендодатель предъявил претензии арендатору, а между тем вины арендатора в возникновении пожара не было. Виноватым оказалось третье лицо. Поэтому заявление арендодателя суд оставил без удовлетворения. Президиум ВАС РФ пояснил, что арендатор может нести имущественную ответственность только в случае, если он виновен в повреждении автопогрузчика, иначе риск случайной гибели имущества ложится на собственника — арендодателя (Постановление от 19.06.2007 № 5619/06).

Исключением из общего правила является договор финансовой аренды (лизинга). В этом договоре все наоборот: риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (ст.669 ГК РФ).

Кроме того, особые правила действуют в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки только в том случае, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Итак, если договором аренды установлено, что риск случайной гибели (повреждения) имущества лежит на арендодателе, или в договоре аренды не указано, кто несет риск случайной гибели (повреждения) имущества, то таким лицом будет арендодатель. И при утрате (порче) арендованного имущества вследствие форс-мажорных обстоятельств арендатору следует лишь уведомить арендодателя о свершившемся факте. Никакие убытки арендатор в такой ситуации возмещать не должен. Арендодатель в свою очередь может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения (гибели) имущества, если найдет виновника.

Сказанное вовсе не означает, что арендатор не должен принимать меры по спасению арендованного имущества, если вдруг ему будет грозить уничтожение. Если арендатор, имея возможность спасти арендованное имущество, не сделает этого, то арендодатель может потребовать от него возместить убытки от потери имущества, поскольку в таком случае причиной его гибели (повреждения) станет уже не природный катаклизм или неправомерные действия постороннего лица, а бездействие арендатора (ст. 15, 393 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.01.2001 № 5823/98, Постановление ФАС ВВО от 14.08.2007 № А31-9312/2005-22).

Если же по условиям договора аренды риск случайной гибели (повреждения) арендованного имущества лежит на арендаторе, то арендатор должен будет восстановить поврежденное имущество за свой счет либо возместить стоимость утраченного имущества. А если восстановить его уже нельзя, то арендатору придется полностью выплатить арендодателю стоимость уничтоженного имущества.
Отметим, что многих из перечисленных проблем можно избежать, если имущество, переданное в аренду, будет застраховано.

Без оснований

Нередко возникает ситуация, когда лицо незаконно пользуется чужим имуществом. Например, договор аренды закончился, а арендатор имущество не возвращает и продолжает им пользоваться, не внося при этом арендную плату. Бывший арендодатель в данном случае может не только требовать возврата имущества, но может еще и взыскать с бывшего арендатора сумму неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).

Например, ФАС ВВО рассмотрел спор между городским рынком и предпринимателем, который торговал через павильон на этом рынке, но за место не платил. Суд посчитал, что предприниматель в результате «бесплатного» пользования торговым местом получил неосновательное обогащение, и взыскал с него эту сумму. Расчет суммы неосновательного обогащения суд произвел исходя из ставок арендной платы, действовавших на рынке (Постановление от 21.07.2008 № А82-3581/2007-38ВВО). Аналогичные решения принимают и другие суды (см. постановления ФАС СЗО от 01.08.2008 № А21-1904/2007, ФАС МО от 26.06.2008 № КГ-А40/4522-08-1,2).

***

Ярослав Гусев,
генеральный директор ООО «Гусев и К Право»

Материал предоставлен "эж-Юрист"

Обобщая опыт последних лет по рассмотрению дел о несостоятельности (банкротстве) в апелляционном суде, необходимо отметить, что качество разрешения подобных споров в судах первой инстанции заметно возросло. Помимо обширной практики в данной области этому способствовал и ряд постановлений пленумов и информационных писем ВАС РФ, принятых в 2006—2008 гг. Однако по некоторым вопросам стороны по делам о несостоятельности продолжают настойчиво обжаловать судебные акты, что свидетельствует о системных недоработках, касающихся как судебных органов, так и законодателя.

Анализ рассмотренных апелляционных жалоб показывает, что существует определенное разночтение, а в ряде случаев и неверное толкование закона, допускаемое при разборе заявлений о несостоятельности (банкротстве). Нередко в практике арбитражных судов встречаются указанные ниже проблемы.

Формальный подход к принятию заявлений о признании должника банкротом и подготовке дела к судебному разбирательству в части установления возможности введения (или продолжения) процедуры банкротства. Это приводит к принятию определенных решений по делам, производство по которым фактически подлежит прекращению в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 22 «О порядке погашения расходов по делу о банкротстве».

Пленум ВАС РФ разъяснил, что при разрешении споров о возмещении расходов, понесенных в результате банкротства, судам необходимо иметь в виду, что в случае отсутствия у должника средств, достаточных для погашения расходов, лицо, обратившееся с заявлением о признании должника банкротом, обязано погасить данные расходы в части, не погашенной за счет имущества должника.

В случае когда недостаточность имущества должника, а также отсутствие или недостаточность финансирования заявителем, арбитражным управляющим или иным лицом процедур банкротства приводят к невозможности их дальнейшего осуществления, дело о банкротстве подлежит прекращению на основании п.1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, в том числе по инициативе суда.

Зачастую затягивается рассмотрение и нарушаются сроки по всем этапам процедур банкротства (на то, могут быть объективные причины: большое количество дел в производстве суда, нарушение сроков представления отчетов арбитражными управляющими, отказ арбитражных управляющих от дальнейшего проведения процедуры банкротства, что влечет необходимость назначения новых арбитражных управляющих и т.д.).

К сожалению, имеет место нигилистический подход ряда судей к процессуальным срокам. Так, жесткая норма ст. 51 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о семимесячном сроке (с даты поступления заявления о признании должника банкротом) рассмотрения дела о банкротстве нередко трактуется как «рекомендательная». Недостаточно требовательно подходят суды и к нормам ст. 93 и 124 Закона №127-ФЗ об ограничении сроков проведения процедур банкротства.

В этой связи заслуживает внимания опыт Арбитражного суда Московской области, который практикует назначение судебного заседания по отчету арбитражного управляющего независимо от поступивших ходатайств. Такой подход приводит к повышению требовательности к сторонам в отношении соблюдения процессуальных сроков, установленных законом.

Наблюдаются частые, неоднократные и немотивированные изменения состава суда за период рассмотрения дела. Здесь следует учитывать, что замена в составе суда возможна только по основаниям, предусмотренным ст. 18 АПК РФ и с соблюдением установленного законом порядка.

Не используются рычаги правового регулирования и воздействия на арбитражных управляющих, которые нарушают сроки представления отчетов, немотивированно или по надуманным основаниям отказываются от выполнения поручений и назначений суда.

Например, суды нечасто прибегают в своей работе к таким инструментам воздействия на нерадивых управляющих, как обращение в регулирующий орган или наложение судебного штрафа. Здесь представляется допустимым трактовать несвоевременное представление суду отчета арбитражного управляющего без уважительных на то причин как проявление неуважения к суду с вытекающими из такой трактовки соответствующими санкциями.

При назначении арбитражных управляющих суды недостаточно внимательно исследуют документы, представляемые саморегулируемыми организациями, о соответствии предлагаемых кандидатур требованиям ст. 20 Закона №127-ФЗ. При этом они не учитывают, что согласно п. 4 ст. 45 указанного Закона отобранная кандидатура подлежит отводу по инициативе суда, если она не отвечает требованиям закона. Наиболее распространенными причинами для этого являются:
отсутствие у кандидата на момент назначения заключенных им договоров страхования ответственности;
отсутствие допуска к государственной тайне, если исполнение полномочий связано с доступом к сведениям, составляющим государственную тайну;
отсутствие дополнительного страхования ответственности арбитражных управляющих в случае превышения стоимости активов определенных размеров;
непредставление данных об отсутствии дисквалификации отобранных кандидатур арбитражных управляющих;
отсутствие данных из реестра арбитражных управляющих Федеральной регистрационной службы о принадлежности кандидатов к представляющей их саморегулируемой организации, что особенно актуально при сегодняшних довольно частых переходах арбитражных управляющих из одной саморегулируемой организации в другую, и т.д.

Уже довольно долго обсуждается вопрос о статусе саморегулируемой организации в деле о банкротстве. Некоторые суды придерживаются мнения, что выбор кредиторами саморегулируемой организации, из числа которой судом назначается арбитражный управляющий, означает присвоение данной организации статуса лица, участвующего в деле о банкротстве на протяжении всей процедуры. А следовательно, при переходе арбитражного управляющего в другую саморегулируемую организацию такой арбитражный управляющий якобы подлежит отстранению.

Подобное заблуждение неоднократно отмечалось судами апелляционной и кассационной инстанций. Так, ФАС СЗО в своем Постановлении от 25.01.2007 №А52-6467/2005 прямо указал, что смена арбитражным управляющим саморегулируемой организации после его утверждения судом не подразумевает отстранения. Статьи 25 и 145 Закона № 127-ФЗ не относят к числу обстоятельств, препятствующих исполнению лицом обязанностей конкурсного управляющего должника, его переход в члены другой саморегулируемой организации.

При рассмотрении заявлений об отстранении арбитражных управляющих суды зачастую не придают большого значения фактам ненадлежащего ведения арбитражным управляющим бухгалтерского учета, чрезмерных выплат привлекаемым специалистам, нерегулярного представления отчетов собранию кредиторов. Перечисленное, так же как и другие факты нарушения закона, является достаточным основанием для отстранения арбитражных управляющих от исполнения полномочий.

В этой связи показательно Постановление ФАС СЗО от 06.11.2007 №А13-15141/2005, в соответствии с которым арбитражный управляющий отстранен от исполнения полномочий конкурсного управляющего по причине необоснованно завышенного количества привлеченных специалистов, предоставления неполной информации о расходовании поступивших денежных средств, реализации имущества как металлолома при отсутствии данных о принятии соответствующих решений.

Имеет место обжалование действий налоговых органов и банков по незаконному списанию денежных средств с расчетного счета предприятий-банкротов по инкассовым поручениям. При рассмотрении такого рода споров суды должны учитывать, что списание денежных средств налоговым органом с расчетного счета предприятий-банкротов на основании инкассовых поручений нарушает порядок заявления требований к обанкротившимся предприятиям и противоречит нормам ст. 134, 142 Закона №127-ФЗ.

Обобщая сказанное, можно отметить, что практикой арбитражных судов накапливается ценный опыт, являющийся основой дальнейшего совершенствования системы отечественного законодательства о несостоятельности (банкротстве).

***

Татьяна Ларина,

судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда,

председатель судебного состава

В целях усиления контроля организации, упорядочения практики оказания платных медицинских услуг беременным, роженицам и родильницам в акушерских стационарах Департамента здравоохранения города Москвы, а также в целях пресечения незаконного взимания платы с...

Дальше...

Установлен порядок перехода граждан, признанных в городе Москве нуждающимися в жилых помещениях, на учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. В связи с внесенными изменениями постановление...

Дальше...

Регламент разработан во исполнение Плана мероприятий по противодействию коррупции в органах исполнительной власти города Москвы. Регламент направлен на обеспечение развития добросовестной конкуренции, совершенствование деятельности органов государственной...

Дальше...

Утверждено Положение о Правовом управлении Правительства Москвы, являющемся структурным подразделением Аппарата Мэра и Правительства Москвы. Определены задачи и функции Управления, организация его деятельности. Основными задачами Управления являются правовое...

Дальше...

Руководители, работники организаций и индивидуальные предприниматели, совершившие административные правонарушения при выполнении организационно-распорядительных или административно-хозяйственных функций, несут административную ответственность как должностные...

Дальше...

Если на момент выплаты дохода иностранной организации у налогового агента отсутствует документ, подтверждающий постоянное ее местопребывание, или он оформлен с нарушением установленного порядка (в частности, подписан неуполномоченным органом соответствующего...

Дальше...

Иностранная организация после постановки на учет в налоговом органе РФ исполняет обязанности налогового агента по налогу на прибыль, который она удерживает с доходов другой иностранной компании - продавца недвижимого имущества.

Дальше...

При адресной почтовой рассылке затраты, связанные с безвозмездным распространением издательством информации об издаваемых журналах с приложением подписных бланков и счетов, не относятся к рекламным расходам и учитываются в составе прочих расходов, связанных...

Дальше...