СЕРВИТУТНЫЙ ЗАХВАТ

Арбитражный суд города Москвы предоставил право «постоянного бессрочного пользования (сервитут)» чужим земельным участком, находящимся в частной собственности, коммерческой фирме. Не государственному и муниципальному учреждению или казенному предприятию, как указано в ст. 39.9 ЗК РФ, а коммерсантам. Для которых, согласно ст. 274 ГК РФ, сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. Получается, суд просто взял и подарил чужую собственность тому, кто по закону не имеет на нее права? Может ли сервитут быть потенциальной лазейкой для отъема земли у владельца? Ответы на эти вопросы на примере данного судебного спора ЭСМИ «ЗАКОНИЯ» искало с опытными экспертами-правоведами. Задача оказалась со многими неизвестными и сюрпризом.

ДАНО:
ООО «Вест-Альфа», АО «Прогресс-Электро» и земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности площадью 840 кв.м.

Первая фирма предоставляет гостиничные услуги, в их владении – хостел для гастарбайтеров площадью 2400 кв.м., вторая – арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом, входит в группу компаний Вадима Крищенко, владельца земельных участков, на которых расположен единственный в столице продовольственный кластер «Тимирязевский». Там, в частности, производят продукцию для сети кофеен «Шоколадница», сети магазинов «Вкусвилл», «Азбука вкуса», онлайн-магазина «Самокат», для медперсонала столичных больниц, фабрики «Фарш» братьев Александра и Виктора Линников, основателей холдинга «Мираторг».
Первая компания, «Вест-Альфа», свой земельный участок арендует у города, вторая, «Прогресс-Электро», является собственницей своих. Первая тремя сторонами строений примыкает к территории второй, но не лицевой стороной (входом), а тылом. Видимо, в какой-то момент ей стало тесно в своих владениях. С лицевой стороны здания ООО «Вест-Альфа» имеется выход на дорогу вдоль института Гидротехники и мелиорации. Этот участок земли относится к «нераспределенным» и компания могла бы обратиться в ДГИ для получения разрешения на проезд. Но вместо этого логичного, казалось бы, выхода «Вест-Альфа» потихоньку  пробила пять проходов на территорию «Прогресс-Электро», разместила на спорной территории стоянку своего автотранспорта, стала использовать ее для погрузки и отгрузки, т.е. начала распоряжаться чужой территорией как своей. Владелец участка с таким положением дел мириться не стал, так как  посчитал его «глупым захватом». Поскольку договориться не получилось, ООО «Вест-Альфа» пошло в суд.
Здесь стоит пояснить, что в этом судебном деле  есть и другое лицо, на территорию которого «Вест-Альфа» положило глаз. И это – знаменитая Тимирязевская академия. К ней Фемида была куда более благосклонной, чем к «Прогресс-Электро». В решении суда первой инстанции указано, что «Ответчик ФГБОУ ВПО "Российский государственный аграрный университет – МСХА им. К.А. Тимирязева" указал на невозможность установления сервитута на его земельные участки, поскольку данные земельные участки предназначены для образовательной деятельности, они огорожены забором с учетом террористической безопасности».  При этом ссылки на нормативно-правовые акты, внутренние правила Университета, предписания уполномоченных органов в области безопасности, выданные Университету, в суде его представителями не были представлены.

РЕШЕНИЕ

В итоге Арбитражным судом города Москвы территория Тимирязевской академии признана непригодной для проезда и стоянки компании – владельца хостела для иностранцев. Но зато таковой признана территория продовольственного кластера с размещенным производством крупнейших поставщиков продовольствия столицы, в том числе работающих на гособоронзаказ. Так истцу удобнее, решил суд. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда это решение оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Московского округа постановление и решение нижестоящих инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении исковые требования ООО «Вест-Альфа» Арбитражным судом города Москвы были снова удовлетворены, и АО «Прогресс-Электро» подало апелляционную жалобу  в Девятый арбитражный апелляционный суд.

НАЙТИ
Эксперты – опытные юристы, специализирующиеся в сфере земельного и имущественного права – по просьбе редакции проанализировали аргументы сторон на предмет соответствия нормам законов. И ответили на вопрос: в какой степени могут стать брешью для захвата чужих территорий недобросовестными соседями с помощью сервитута правовые лакуны или трактовка и вольное прочтение законов?  

ОТВЕТ
№1. Экспертиза

Определением Арбитражного суда города Москвы ее проведение было поручено АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» (эксперты Мулеров, Зовутина). В их задачу входило определение наиболее подходящего варианта сервитута и его стоимости. 
Сомнение в их компетентности у экспертов ЗАКОНИИ возникли еще на стадии первичного просмотра. «Такое ощущение, будто ФЗ РФ № 73 и "Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Минюста РФ" данные господа в руках не держали», – отметил опрошенный редакцией судебный эксперт с огромным опытом.  В частности, нет постраничных подписей и печатей, информации о времени судебного осмотра, сведений о присутствовавших при нем участниках процесса, перечня приборного оснащения. Нет даже сведений о фактическом местоположении исследуемого здания, каталога координат  расположения, и так далее. То есть, налицо ряд существенных нарушений норм и правил проведения экспертизы.
Чтобы не утруждать подробностями всех замечаний экспертов редакции по экспертизе, отметим главное к тому, что в итоге повлияло на выбор варианта сервитута и судебное решение в целом. Речь о пожарном выходе, через который можно было бы обеспечить доступ ООО «Вест-Альфа» к своему зданию без необходимости предоставления спорного участка (в качестве обоснования предоставления сервитута истец указал необходимость обеспечения пожарной безопасности объекта). Эксперты АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» утверждают, что пожарный выход закрыт бетонными блоками. Однако не предоставили никаких доказательств, подтверждающих данный факт, в том числе, фотографий. При этом, самое интересное, что в итоге эксперты разрабатывают вариант установления сервитута с учетом местоположения пожарного выхода, хотя сами же говорят о невозможности его использования.

№2. Сервитут

Второй момент, на который обратили внимание эксперты «ЗАКОНИИ», касается целей сервитута. «Это та деталь, в которой скрылся известно кто», – образно отметил один из них. Суд в мотивировочной части решения указал, что «истец  не имеет возможности использовать собственное нежилое имущество в соответствии с его целевым назначением без установления права ограничения пользования чужим земельным участком». Говоря иначе, не может, как это делал раньше, заезжать и входить через свой главный вход, а обязательно через земельный участок АО «Прогресс-Электро» (через земли Тимирязевской академии нельзя – там антитеррористический забор).  Необходимость сервитута, как уже было сказано, истец объясняет заботой о пожарной безопасности. Но в Решении суда первой инстанции указано, что сервитут предоставлен «для обеспечения беспрепятственного … прохода и проезда автотранспорта Истца, его сотрудников, арендаторов, клиентов к нежилому зданию, принадлежащему Истцу на праве собственности, а также обеспечения технического обслуживания, ремонта, уборки нежилого здания, производства ремонтных и погрузоразгрузочных работ, размещения автотранспорта Истца, его сотрудников, арендаторов, клиентов, а также предоставления парковочных мест».
Но о таком обременении участка нет ни слова в исковом заявлении, указали эксперты «ЗАКОНИИ». Кроме того, вопросы о возможности и обоснованности предоставления парковочных мест, размещение автотранспорта клиентов, осуществление погрузочно-разгрузочных работ в рамках сервитута перед экспертами в рамках дополнительной экспертизы не ставились и не исследовались ими.

№3. Срок

Все опрошенные редакцией эксперты отметили данный пункт как один из наиболее «вопиющих»: почему участок передан в постоянное бессрочное пользование? Есть статья 39.9 Земельного кодекса РФ, по которой земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам госвласти, местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям. Но, во-первых, ООО «Вест-Альфа» является коммерческой организацией, т.е. не относится к названному перечню, а во-вторых, участок находится в собственности АО «Прогресс-Электро», то есть не является государственной или муниципальной собственностью. Эксперты считают, что таким образом нарушены ст. 39.9 ЗК РФ и ст. 268 ГК РФ.

ВЫВОДЫ
«Проблема не в законах, а в головах», – подметил один из опрошенных специалистов, отвечая на вопрос о том, какие несовершенства нормативно-правовой базы могут стать лазейкой для использования сервитута для присвоения чужой земли. По общему мнению экспертов, законодательство в этой части в достаточной мере проработано в части формулировок, чтобы понимать:  сервитут – отдельный титул вещного права, не имеющий отношения к праву постоянного бессрочного пользования.
Эксперты также сослались на разъяснения ВС РФ, согласно которым сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом. Не подлежит установлению сервитут, если в результате собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. В данном случае у истца есть доступ к своему объекту через главный вход, но даже если ему необходим дополнительный проезд, то тогда что означает разрешение размещать на нем парковку сотрудников, клиентов и арендаторов и осуществлять погрузоразгрузочные работы? Каким образом это обеспечит доступ пожарных машин к объекту? «В многоквартирных домах пожарные с управляющими компаниями лютуют при виде захламленных коридоров, а тут вроде как пожарный проезд судебным решением разрешено заставить всеми видами транспорта. Кстати, хотелось бы узнать, что думает пожарная по поводу такого "проезда"», – отметил эксперт. И, разумеется, вызывает большие сомнения, что  собственник участка АО «Прогресс-Электро» сможет пользоваться им в случае вступления решения в силу.

Эксперты «ЗАКОНИИ» единодушны в том, что подобные решения помимо неверной трактовки статей имущественного и земельного права бросают тень на институт сервитута, который еще со времен римского права обеспечивает баланс интересов и дословно переводится как «рабство вещи». Рабство, но не отъем.
Все выводы экспертов портала будут включены в Отчет Минюсту России в рамках Соглашения о совместной работе по мониторингу правоприменения и реализации комплекса мероприятий, направленных на борьбу с коррупционными проявлениями и правовым нигилизмом в обществе. Редакция будет отслеживать данный судебный спор и информировать о его этапах и результатах Минюст РФ и подписчиков портала.

Р.S.
Уже после того, как эксперты проанализировали документы дела, выяснился еще один поразительный момент. Касается он ООО «Роял Истейт», которое проходит в процессе третьей стороной. Оказалось, что спорный участок … уже является сервитутом для «Роял Истейт». Он установлен Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 мая 2014 года. Сервитут зарегистрирован по всем необходимым нормам, оформлен Договор между «Роял Истейт» и «Прогресс-Электро». В тех правоотношениях претензий у сторон нет вот уже почти десять лет, проезд используется строго по назначению. Первоначального обладателя сервитута нынешний претендент даже не спросил и не поставил в известность, подавая иск. Теперь получается, что «двойным сервитутом», а, точнее стоянкой вместо проезда, ООО «Вест-Альфа» лишит права пользования территорией не только ее законного владельца, но и законного обладателя сервитута?     
Кроме того, при подготовке публикации в редакцию от АО «Прогресс-Электро» поступили фото- и видеокадры действий приставов по данному судебному делу. Директор компании-ответчика Вадим Крищенко охарактеризовал происходящее так:  «Принята попытка силового захвата территории, принадлежащей на правах собственности АО «Прогресс-Электро», в пользу третьего лица. Руководил заходом на объект со своей спецтехникой судебный пристав Эльвин  Аширов. Им вопреки нашей воле с нашей территории удалено наше имущество, выгорожено место, которое, по сути, функционально отчуждается в постоянное пользование третьим лицом».
К слову, правомочность действий приставов в отношении группы компаний Вадима Крищенко не в первый раз вызывает сомнения. Недавно прокуратура Москвы подтвердила незаконные действия со стороны судебных приставов при рассмотрении исполнительного производства в отношении компании-владельца Тимирязевского технопарка Вадима Крищенко, который был задержан и доставлен в Коптевский отдел судебных приставов УФССП России по Москве. Об этом 21 июня 2023 года сообщило РИА Новости. Этот ответ прокуратуры поступил на запрос члена Комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолия Выборного, который просил провести проверку по факту незаконной принудительной доставки Вадима Крищенко в УФССП.

На фото: работа спецтехники на участке, пристав и истец по-свойски обходят территорию, после вместе садятся в машину и уезжают; на видео: пристав и истец садятся в машину истца.