Константин Крохин. Точка зрения.
Есть организации, которые призваны следить за правопорядком в сфере ЖКХ – органы жилищного и прокурорского надзора и т.д., но необходимо понимать, что рейдерство управляющих компаний – увы, достаточно частое в этой сфере явление – невозможно без покрывательства или прямого участия представителей правоохранительной системы – бывших или даже действующих сотрудников. К примеру, доказать фальсификацию протоколов собраний собственников очень легко, но, например, по московскому региону при этом крайне мало возбужденных уголовных дел даже после решения гражданских судов, которые подтвердили недействительность собрания. Вот и возникают вопросы – если правоохранительная система, обладающая достаточными полномочиями, ими не пользуется для наказания аферистов от ЖКХ, то почему, что ей мешает?
То же касается инициативы об увеличении планки кворума для смены управляющей компании до 50%. Это решение закрепляет статус-кво на рынке – управляющую компанию и раньше сменить было тяжело, а теперь и вовсе станет невозможно, и это притом, что большинство граждан недовольны работой своих УК. То есть нынешний раздел рынка управляющими компаниями, как государственными и муниципальными, так и частными, практически бетонируется. Кроме того, данная инициатива не поможет и в борьбе с мошенниками, ведь им абсолютно без разницы – подделывать 25%, 50% или 70% голосов. А суд, в свою очередь, не имея оперативных рычагов, не может установить истину и принять решение, если не установлены виновные, не проверены полномочия и т.д., ведь суд взвешивает доказательства, представленными сторонами.
В вопросе развития краткосрочной сдачи в аренду жилья как одного из сегментов туристического бизнеса хочется надеяться на благоразумие и здравый смысл принимающих решения. Россия столкнулась сейчас с вызовами, которых не было почти 30 лет. В этой ситуации некоторые институции, которые по сути своей являются весьма консервативными, не знают, как в этой ситуации действовать. В итоге в области экономического регулирования действуют множество разнонаправленных тенденций. Правильнее всего ориентироваться на посыл президента о том, что все экономические трудности, а также внешнеэкономические и внешнеполитические, мы преодолеем простым ответом: всемерным развитием предпринимательства. Того, который находится на низовых ступенях народно-хозяйственного комплекса, оказывая услуги друг другу.
Поэтому не задача судебной системы регулировать экономическую сферу. Судебная система – важный, консервативный институт, который должен разрешать сложные задачи на основании закона. Когда она пытается регулировать пробелы в законодательстве, происходит не тонкая настройка, а разрубание мечом правосудия гордиевых узлов.
Для понимания возможности или невозможности для граждан осуществлять краткосрочную сдачу жилья, необходимо осознавать, что Гражданский кодекс имеет приоритет над другими законодательными и кодифицированными актами. Жилищный кодекс должен защищать права собственников жилья, их соседей, но не должен удушать или отменять предпринимательскую деятельность. Ведь если исчезнет микробизнес, малый и средний бизнес – российская экономика потерпит фиаско. В нашей истории были периоды запрета предпринимательской деятельности и, в том числе, сдачи квартир. В это время имел место черный рынок, на котором были незащищены и наниматели и арендаторы, вовсю царили спекуляции, обман и надувательство, а цены были заоблачными.
В последние годы правительством много сделано для развития бизнеса и в налоговой и в административной сфере. На сегодняшний день у многих людей жилье – тот немногий актив, которым они владеют, и лишить их дополнительного, а то и основного дохода решениями Верховного суда – совершенно неверный путь. Регулированием бизнеса должны заниматься законодатели и правительство.
Жилищные организации – УК, ТСЖ ЖСК – объективно уже столкнулись с трудностями при взыскании долгов. Они не имеют возможности и законного доступа к данным ЕГРН для указания всех обязательных реквизитов при подаче исковых заявлений. Вторая группа проблем появится, когда возникнет необходимость привлечь к ответственности соседа, у обычного гражданина возможность получения данных также ограничена.
Указанные сложности – лишь часть большой общей проблемы: общество и государство отходят от концепции открытости. Ведь в ее рамках доступны были не только данные реестра недвижимости, но и, в частности, судебные решения. В самом начале, когда арбитражные суды стали публиковать решения, потом система судов общей юрисдикции стала делать то же с определенным закрытием личных данных, когда стали публиковаться декларации чиновников, были опасения что такая открытость чрезмерна. Но впоследствии движение в сторону открытости органов власти, государственных реестров информации и судебных инстанций стало поощрять правопорядок, добросовестное поведение, носить профилактический характер.
Ведь что такое Госреестр? Недвижимость – это самый дорогой актив, который в течение жизни может быть у человека. Через реестр недвижимости контролировались публичные и избираемые лица, сотрудники органов исполнительной власти. Все это повышало доверие общества к власти, создавало механизмы, которые позволяли обычному гражданину с минимальными затратами проверять условия сделки.
Без сомнения, правильным является закрытие данных определенных категорий лиц, но ввозить такой порядок для всех без исключения россиян – в корне неверно. Это откат назад, и, по совокупности с другими реактивными решениями в условиях экономических перемен в России и в мире, можно говорить о непросчитанности и непродуманности. Закрытость данных ЕГРН приведет к росту коррупции, так как все собираемые государством данные рано или поздно оказываются на черном рынке. Также закрытость данных публичных лиц делает их менее доступными для контроля обществом. Само общество сигналы о необходимости закрытия информации не подавало, не было никаких жалоб на злоупотребление этими данными, а, значит, и не было никаких объективных причин для решения, перечеркивающего передовые нормы правового открытого государства, и знаменующие переход к закрытому, по сути, сословному обществу.
В едином федеральном законе о тишине нет необходимости: во многих случаях региональные власти приняли свои нормативные документы, устанавливающие административную ответственность за нарушение соответствующих норм. Важнее в данной сфере – правоприменение. Оно, увы, сильно хромает по той причине, что отсутствует орган, который это должен отслеживать, а полиция не всегда может эффективно и своевременно реагировать на подобные нарушения. Общемировая практика, где подобные нормативные акты существуют, определяет, что этими вопросами занимается местная локальная полиция, а не федеральная. В России такого разделения нет, есть одна полиция, которая занимается общекриминальными нарушениями, поэтому перегружена и не всегда может эффективно реагировать на жалобы. Тем более, когда соответствующего соглашения между субъектом и МВД не подписано. В таком случае это и вовсе не компетенция правоохранителей.
Все нормы, которые сегодня существуют по шуму, предусматривают значительный звук по децибелам, поэтому, когда люди испытывают неудобства и им мешают соседи, это тот уровень шума, который по нормативам не превышает пределы допустимых значений. И если в новостройках плохая шумоизоляция, издаваемый соседями шум – не всегда предмет административного регулирования.
Независимо от прописанных в законодательстве мер и степеней цифровой безопасности, лучшая защита своего жилья от мошенников – это постоянный контроль состояния реестра прав на недвижимое имущество. Сейчас среди новых видов мошенничества, которые показывают наибольший рост, можно назвать фиктивное подписание договоров посредством подделки цифровой подписи. Это очень опасная тенденция, так как благодаря «новаторским решениям» порой впереди планеты всей, цифровизация сделок с недвижимостью постоянно увеличивается. У мошенников, соответственно, расширяется поле для деятельности. Из последних цифровых новшеств – экстерриториальность сделок, позволяющая проводить их без участия продавца. При этом страны-соседи и европейские государства не торопятся переводить сделки с недвижимостью в электронный вид. А срок регистрации составляет примерно месяц, за который можно выяснить все подводные камни и выявить мошеннические схемы. Владелец жилья, который, в случае аферы, может даже и не подозревать о происходящем, за этот период сможет что-то понять и предпринять меры по прекращению незаконных операций.
А ведь в ином случае люди попадают в очень сложную, порой необратимую ситуацию, так как доказать, что владелец не сам поставил свою подпись под договором купли-продажи практически невозможно. Люди порой теряют свое жилье безвозвратно или годами судятся, ведь в сделках оборотистые мошенники совершают зачастую несколько операций с надежным прикрытием всех путей и действий, и не факт, что люди в итоге могут компенсировать ущерб через имеющиеся правовые механизмы.
Поэтому в исключительном виде для ограниченного количества сделок можно разрешать использовать цифровую подпись, но во всех остальных необходимо больше привлекать нотариальные механизмы. Как пример: при продаже долей нотариальные сделки сократили количество мошенничеств. То есть процедура должна быть полностью публичной и не быстрой.
Удовлетворительной правоприменительной практики в деле борьбы с нелегальными хостелами и резиновыми квартирами мешает коррупция. Увы, еще силен принцип «кормления» в руководящих органах исполнительной власти и правоохранительных структурах. Однако даже в такой раскладке есть положительный итог – значительная часть незаконных хостелов закрыты в связи с запретом средств размещения в жилых домах. Негативный итог – даже законные хостелы мешают людям.
К решению этой проблемы следует подойти не столько с правовой стороны, сколько с организационной: изъять из жилых домов заведения туристической и гостевой направленности. Они должны быть размещены в отдельно стоящих нежилых зданиях с отдельным входом, парковкой и так далее. Но даже такой вариант не дает полного избавления от резиновых квартир, так как государственный орган, принимающий решения об обращении в суд на незаконную деятельность по сдаче помещений, эту функцию не исполняет. На сегодняшний день таковым органам является полиция, у которой ни в регламенте, ни в обязанностях не сказано, что она должна этим заниматься.
Чтобы разрешить эту правовую коллизию, можно предложить вернуться к понятию локальная полиция или передать функции фиксации нарушений в жилом фонде и составления административных актов неким образованиям и институтам защиты правопорядка вроде шерифа в США или народных дружин в ФРГ. Когда же этими структурами будут зафиксированы нарушения законодательства в местах проживания, неотвратимо наказывать виновных. По степени воздействия это можно сравнить с существенным снижением количества не пристегнувшихся водителей, нарушающих рядность, скоростной режим и так далее. Благодаря видеофиксации произошло то, о чем раньше и мечтать не приходилось. Так и тут. Видеонаблюдение уже есть практически во всех подъездах, почему бы не установить видеофиксаторы у проблемных квартир и посчитать количество проживающих? Пока же полиция понимает тщетность своих усилий – приедут на адрес, им дверь не откроют, и они восвояси уходят. Пока нет тяжкого преступления или стихийного бедствия полиция бессильна против таких правонарушений.
Такие иски, а, главное, компенсации, как «местные жители против British Petroleum», «Эрин Брокович против Pacific Gas & Electric Company» в России невозможны. В отправлении правосудия там участвует народ: суд присяжных, большое жюри, и, конечно, в таких условиях люди могут получить справедливую компенсацию. В России «государственное правосудие», а, поскольку, природу охраняют государственные природонадзорные органы и орган общего надзора – прокуратура, то те иски, которые были москвичами поданы в защиту природы, сохранения природных парков, были проиграны.
К сожалению, главным нарушителем природоохранного законодательства является само государство. Именно госорганы принимают решения о строительстве в неположенных местах или не реагирует на промышленных загрязнителей. Поэтому, пока в России не изменится судебная система, политическое отношение к вопросам улучшения экологии как важнейшего фактора развития и сохранности человеческих ресурсов, здоровья граждан при неприкосновенности права частной собственности, ничего в положительную сторону не сдвинется.
На протяжении последних лет в Москве проблемы фиктивного и умышленного банкротства управляющих компаний с целью ухода от долгов перед ресурсоснабжающими организациями нет. Причина состоит в том, что в столице иная система управления – куда более жестко централизованная, и в Москве нет муниципальных районов, которые могли бы иметь компетенции в отношении управляющих компаний или иметь какие-либо связи с ними. Поэтому случаи двойных платежей в различные УК в столице практически сведены к нулю лет шесть назад, когда было введено лицензирование. Двойные управляющие компании или заходившие на рынок без законного собрания, на основании фальшивых протоколов были «зачищены», им не выдавали лицензии. Законно или правильно – это другой вопрос, но практически сегодня самозваных управляющих компаний в Москве нет, и система федерального законодательства настолько зарегулировала этот рынок, что на нём в принципе нет случайных или частных управляющих компаний. Любая компания, получившая лицензию, и работающая в каком-либо районе, как правило, имеет определенные отношения с органом исполнительной власти, потому, что иначе им не выжить. Как известно, в Москве – единственном субъекте Российской Федерации сохранились субсидии, и если компания не имеет достаточного авторитета и связи с местной властью, она попросту их не получит, её бизнес прекратится в убыточный, и она из него уйдут. Тем не менее, в столице нет двойных платежек и в целом проблемы УК-клонов.
Оборотной стороной такой жесткой централизации является то, что жильцы с трудом могут расстаться с управляющей компанией. В том числе судебная практика показывает, что судебные решения, зачастую не правильные, защищают именно управляющую компанию, а не граждан. Сдвинуть, поменять УК порой просто невозможно, так как прежде, чем придет новая по принятому протоколу собрания, пройдя достаточно длительную и сложную процедуру проверки с выходом Жилищной инспекции на место, а у органов жилищного надзора большие полномочия с точки зрения признания легитимности или нелегитимности управляющей компании, проходит очень много времени, и не факт, что это вообще произойдет.
У нас очень маленький процент активных людей, которые хотели бы сами управлять или поменять управляющую компанию, но они и сталкиваются с названными трудностями. Власти предпочитают оставлять старые компании, которые к зиме, допустим, готовились, вопросов к ним нет, и поэтому людям приходится терпеть те управляющие компании, которые были раньше. В таких случаях, по сути, игнорируется волеизъявление граждан, предпочтение отдается «надежным», стабильным компаниям, хотя они из-за отсутствия конкуренции слабо клиентоориентированы и качество их услуг оставляет желать лучшего. То есть, рынка частных, независимых управляющих компаний в Москве нет.
31.10.2019В ряде ведущих европейских стран – Германии, Франции, Италии все сделки с недвижимостью оформляются на бумажном носителе, заключаются с участием нотариуса и регистрируются месяц. Никто там не торопится и не говорит, что необходимо вводить электронный документооборот для какого-то ускорения. Более того, в теории и практике месяц на регистрацию – очень важный период, в течение которого возможно выявление и устранение недостатков. За это время регистраторы, сам собственник, который может узнать, что у него преступным образом пытаются похитить недвижимость, могут объявить об этом и приостановить сделку. Этот механизм позволяет избежать схемных продаж, когда недвижимость неоднократно перепродают, чтобы создать добросовестного приобретателя, создав препятствия законному владельцу для возвращения собственности.
Полагаю, что порочна сама идея ускорения процесса регистрации, потому, что она не несёт никакого положительного эффекта, а даёт возможность украсть недвижимость и оформить сделку без ведома владельца. В этом же ряду находится система оформления сделок с помощью электронной подписи. Ведь сегодня кроме самого оператора этих электронных систем, никто не может достоверно определить аутентичность собственника, ограничить доступ посторонних лиц. В то время как собственник лишается возможности принимать какие-то меры безопасности для того, чтобы не лишиться недвижимости или исключить мошеннические действия с ней.
Электронная регистрация права собственности и оформление сделок с ней – совершенно излишняя инициатива. Если обычно мы берем и переносим к себе зарубежный опыт, то даже там во многих странах нет этого. Уверен, что количество историй противоправного отъёма недвижимости или манипуляций с ней будет только возрастать, потому, что нет серьёзных механизмов, обеспечивающих безопасность системы.
В сфере земельных отношений на местном уровне количество коррупционных проявлений и правового беспредела зашкаливает. А судебная система настолько инертна, что защитить права граждан, особенно где-нибудь в провинции, откуда до Верховного суда несколько лет идти, как правило, не может.
Предложение отбирать участки за нарушение пожарной безопасности может быть опасно последующим за ним переделом. Всё может выглядеть законным, а на самом деле сфабрикуют бумажку – акт проверки, например, и человек даже знать не будет. У него уже всё отобрали, а он даже не в курсе. Когда узнал – сроки исковой давности прошли, и всё против него. А судебная система сегодня, к сожалению, не позволяет себя рассматривать как эффективный механизм защиты прав граждан.
Как юрист я всегда осторожно отношусь к любым санкциям в виде лишения права собственности. Когда провозглашалось, что оно является священным, имелось в виду, что для лишения кого-то частной собственности должно быть серьезное обоснование. Например, угроза государству, военное положение, стихийное бедствие. Но в обычном режиме административного правонарушения – это чрезмерная мера. Никому же в голову не придёт отобрать у управляющей компании собственность за то, что она мусор вовремя не вывозит? Так и в данном случае, если собственник нарушил предписания по пожарной безопасности, надо сначала пытаться воздействовать штрафами, и только после выставлять на торги. А большевистское отобрать, отнять, перераспределить – это опасно, в том числе, развитием коррупционной составляющей в этой сфере.
Константин Крохин 
«Закония» в соц. сетях