БЕСКОНЕЧНАЯ ИСКОВАЯ ДАВНОСТЬ

Есть в определении начала течения исковой давности некое лукавство. Как известно, ее срок начинает течь со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении его права. Исковая давность дисциплинирует, а правило «когда узнал» учитывает жизненные обстоятельства. Но в отечественном правоприменении бывает всякое. Например, гражданин после восьми лет с момента заключения спорного договора и судебного процесса по нему же, где ему отказали в удовлетворении исковых требований, говорит: «А я не знал о продаже!» И суд: «Да? Ну и ладно». Или стоит себе законно возведенное помещение с 2006 года, и тут Департамент городского имущества в 2020 году подает иск о признании его самовольной постройкой. 15 лет помещению и, соответственно, сроку исковой давности? Не, не видели. И суд принимает и удовлетворяет иск ДГИ. В специальном журналистском расследовании «ЗАКОНИИ» – об объективности, субъективности и примкнувшей к ним предвзятости в делах с применением срока исковой давности на примере реальных историй в городе-курорте Анапе и городе-герое Москве. 

Спросите юристов, практикующих по гражданским делам, что в них является одним из самых сложных, и они в один голос скажут: исковая давность. Слишком много различных сроков, методов их расчета, уловок сторон, а то и целенаправленных действий судов по затягиванию срока исковой давности, если сторона им «нравится». Но чтобы вообще его игнорировать… Это высший пилотаж. Об одном таком случае в эфире программы «Де юре» (совместном проекте ЭСМИ «ЗАКОНИЯ» и Радио Москвы) поведал слушатель Юрий У. О втором – на форуме портала рассказал предприниматель Карен З., попросив совета юридического сообщества, а редакция, в свою очередь, попросила Карена поделиться подробностями этого дела. Все полученные материалы мы передали экспертам – юристам, имеющим большой опыт по делам об имущественных спорах. В статье приведены их выводы и мнения.

ВАС ТУТ НЕ СТОЯЛО

Индивидуальный предприниматель Карен З. в 2009 году приобрел нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома на улице Авиамоторная в Москве. Возводило помещение ООО «Мархистройпроект» в установленном законом порядке на основании необходимых разрешений и согласований, выданных, в частности, Комиссией по земельным отношениям и градостроительству префектуры ЮВАО города Москвы и Московским земельным комитетом. Межведомственная комиссия по использованию жилого фонда разрешила ООО «Мархистройпроект» произвести перепланировку арочных пространств жилого дома в соответствии с разработанным предприятием проектом, согласованным установленным порядком, на основании поручений Префекта ЮВАО города Москвы. Также распоряжением  Префекта акт приемочной комиссии объекта был утвержден (все документы имеются в деле). После приобретения помещения Карен З. ничего в нем не менял и не перестраивал.
Иными словами, ничего не предвещало, как вдруг в 2020 году Департамент городского имущества подает иск к Карену З. о признании арочного помещения самовольной постройкой и требованием в месячный срок привести его в первоначальное состояние в соответствии с документами. Данное требование вызвало полное недоумение у наших экспертов, поскольку первоначальнее указанных документов ничего нет. Вернуть его до состояния проекта? И почему это должен делать покупатель, если не он возводил помещение?
Помимо серьезных вопросов к тому, что суд при принятии решения основывался на законах, техрегламентах и сводах правил, которые приняты уже после ввода объекта в эксплуатацию, из-за несоответствия которым объект и был признан «угрожающим жизни и здоровью граждан», эксперты указали на главное, по их мнению, нарушение: неприменение судом срока исковой давности. Ответчик – Карен З. о нем заявил. С учетом ошибочных выводов об угрозе жизни и здоровью граждан на основании не тех регламентов, оснований  для неприменения исковой давности у суда не имелось – уверены эксперты.  

«Я ДАЛ, Я ВЗЯЛ»

Завязка второй истории тоже начинается с покупки, но на сей раз земельного участка. Один из знакомых по бизнесу предпринимателя Юрия У. – Сергей Б.  предложил купить у него участок в городе Анапе, Краснодарского края.  Юрий согласился, так как вложения в эту землю, к какой бы категории она ни относилась – сельхозназначения или ИЖС – обещали в любом случае окупиться.
Уже сейчас, что называется, задним умом, Юрий признает, что надо было насторожиться: уж больно подозрительная была у новоявленного партнера репутация – человека, который якобы вхож в правоохранительные органы и вообще в высокие кабинеты, умеющего «сделать что надо, чтобы решить все, как надо». Присмотреться бы к кругу ближайших его друзей, их юридическим компетенциям и аппетитам. К тому, что у Изабеллы К,, которой Сергей Б. по доверенности поручил заниматься этой сделкой, адрес регистрации места жительства совпадает с теми же данными Сергея Б. вплоть до запятой. Но кто же знал, что все так обернется: круг друзей – деловых партнеров был свой.
В итоге «договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <…> категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 39 189 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г-к. Анапа, <…>,  был заключен 26.11.2014 между К. Изабеллой, действовавшей от имени продавца Б. Сергея на основании нотариально удостоверенной доверенности <…> от 24.11.2014 г., и У. Юрием».
А через восемь лет, 26 апреля 2022 года (мотивированное решение суда изготовлено 5 мая 2022 года) Анапский районный суд Краснодарского края удовлетворил исковое заявление Б. Сергея к У. Юрию о признании данного договора недействительным. Запись в ЕГРН о праве собственности У. Юрия на участок аннулирована и восстановлена запись о регистрации права собственности на него Б. Сергея.

«ИНАЯ ПРОСТОТА…»  

Решение суда наши эксперты назвали выдающимся. В том смысле, что они не нашли в нем ни единственного пункта, к которому не было бы вопросов. Причем, не в плане юридической казуистики при прочтении тех или иных норм, а к тому, как они вообще могли быть применены. Поэтому помимо предмета исследования – течения срока исковой давности – кратко остановимся на основных комментариях к Решению экспертов. 

Вопрос № 1. Преимущественное право
Суд счел, что данная сделка заключена с нарушением преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Эксперты отметили, что сам суд установил, и это подтвердил Департамент имущественных отношений Краснодарского края, что извещение о намерении продать Сергеем Б. спорный земельный участок в Департамент поступило согласно нормам и срокам. Оно было рассмотрено, и принято решение об отказе от реализации  преимущественного права покупки. На основании чего тогда суд нашел нарушение ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»? И еще одно замечание: исходя из правовых норм, это Департамент имущественных отношений должен оспаривать сделку по указанным основаниям, но только не Сергей Б.

Вопрос № 2. Изабелла
Суд счел, что К. Изабелла действовала одновременно в интересах и продавца и покупателя, чем нарушила п. 3 ст. 182 ГК РФ.
Не углубляясь в суть претензий в этом вопросе Сергея Б. к Изабелле К., эксперты отметили, что совершение представителем сделки с нарушением указанного пункта не делает ее недействительной. Для этого необходимо отсутствие согласия представляемого, а также нарушение совершенной сделкой его интересов, при этом доказывать отсутствие нарушения интересов должен его представитель. То есть опять же, иск по этому основанию Сергей Б. должен предъявлять к Изабелле К., но не к Юрию У. Анализ текста сделки, подписанной ею от имени Сергея Б., позволил экспертам считать, что представитель действовала строго в рамках полномочий, которыми ее наделил сам представляемый нотариально удостоверенной доверенностью. И доверенность сию Сергей не оспаривал.

Вопрос № 3. Срок
Суд счел, что сроки исковой давности истцом не пропущены.
Это тот случай, когда не только экспертам, но и редакции, хотелось не только почитать материалы дела и мотивировочную часть Решения Анапского суда, но и присутствовать или послушать аудиозапись заседаний, чтобы понять как, по мнению суда, Сергей Б. не знал о продаже участка:

    1) подписывая и удостоверяя «у нотариуса  Анапского нотариального округа  Г. А. Н. за номером в реестре <…>,  доверенность, которой Б. Сергей наделил К. Изабеллу правом управлять, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности земельным участком с кадастровым номером <…>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 39 189 кв.м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г-к. Анапа, <…>, с правом  подписания договора  купли-продажи, получения денежных средств, регистрации сделки и перехода права на указанный земельный участок» за два дня до совершения сделки?
    2) инициируя в 2017 году обращение с иском в суд с требованием о расторжении данного договора купли-продажи земельного участка. Кстати, тогда суд в исковых требованиях отказал. 

Вот так вот все просто. Мнение опытных юристов после ознакомления с материалами дела едино: исковая давность тут пропущена давно и серьезно. И начала она течь с 26 ноября 2014 года – дня заключения договора: Сергей Б. явно знал о сделке, оформляя доверенность на продажу этого конкретного участка, хоть и рассказывает теперь, что Изабелла его обманула. А если не знал, что он пытался оспорить в 2017 году?   
Еще один момент: если Изабелла К., как утверждается, не уведомила Сергея Б. о совершенной сделке, то это предмет разбирательств между ними, но не судебного иска к покупателю. Почему, если это так, Юрий У. должен терять имущество – он тут явно и бесспорно добросовестный покупатель? Некоторые эксперты и вовсе усомнились в конфликте между Сергеем и Изабеллой и заподозрили иное, учитывая идентичный адрес проживания у этих двоих.

ДЫРЯВАЯ ЗАЩИТА

Увы, в очередной раз и по очередному поводу вынуждены признать, что правовой институт срока исковой давности, задуманный как защита участников гражданского оборота от необоснованных притязаний, из-за дыр и в правовых нормах, и в правоприменении свою функцию полностью не выполняет.
Экспертное сообщество давно говорит о необходимости корректировки этого института, начать которую надо с основ: терминов и формулировок. Например, законодатель так и не дал четкого определения понятию «срок», «объект» исковой давности, «нарушение» субъективного права, не перечислил юридические факты, которые могу являться таким нарушением и т.д. В систематизации нуждается и немалый перечень причин приостановки течения срока, вариантов исчисления. Из-за сумбура и явной субъективности в них, судебная практика по делам, где присутствуют сроки, превращается в квест «Угадай на сколько». А в приведенном нами краснодарском деле истцу и вовсе доказательств не потребовалось. Не знал, и все! И суд ведь согласился.
По словам Юрия У., Решение суда будет им обжаловано в следующей инстанции. Апелляционную жалобу подал и Карен З. Поскольку тема актуальна, ЭСМИ «ЗАКОНИЯ» берет данные дела на редакционный «карандаш» в рамках деятельности по мониторингу правоприменения по соглашению с Минюстом России. К тому же, будем честны, нам безумно интересно услышать-таки аргументы и узнать мнение суда о том, как можно, продав участок и проиграв ранее суд по оспариванию сделки купли-продажи, не знать, что ты его продал? Ну или 15 лет не знать, что здание построено и введено в эксплуатацию решением Префекта со всеми согласованиями и по всем нормам.