satay

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

В договоре прописанно - "оплата после перехода права собственности" - могу ли я как то лимитировать/конкретезировать эти сроки? Ведь что такое *после перехода права собственности*? Это может быть и на след. день, а может через неделю? или месяц? Или год? Как то на основании вышестоящего договора - можно конкретезировать эти сроки, когда покупатель должен будет произвести окончательтный расчет...

Можете изменением договора, предъявлением покупателю письменных требований, а также на основании ст 314 ГК РФ

Цитата:

Сообщение от Статья 314. Срок исполнения обязательства

1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Статья 314. Срок исполнения обязательства

1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Однако по ст 314 сложно предположить сроки перечисления бюджетных субсидий, а также покупателям может быть отказано в субсидии по независящим от вас причинам (предоставление ими недостоверных сведений или др.) уже после перехода права на квартиру.

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

А как я могу их исключить, если уже подписан ПД?

Например, расторжением имеющегося договора и заключением нового.

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

satay, Вот!
Единственное что я хочу - прописать как либо какие то гарантии, что я получу свои деньги...

Абсолютных гарантий быть не может, но посмотрите рекомендации
http://forum.zakonia.ru/showpost.php?p=1315118&postcount=2

Несовершеннолетних покупателей желательно исключить и продать квартиру одному из их родителей. После расчета за квартиру он сможет наделить долями детей и второго супруга.
Сейчас вы пытаетесь продать квартиру долями четырем лицам и возможна неблагоприятная для продавца ситуация, в которой один из собственников выполнит договорные обязательства, а другие нет.

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

Могу ли я теперь, постфактум, требовать что бы в основном договоре - этот пункт был убран, т.е. - было обременение до окончательного расчета? Правомерно ли такое требование?

Требовать наложения обременения (залога) в ваших интересах, но для этого придется вернуть покупателям сумму 60 000 рублей в двойном размере 120 000 или доказать, что она является авансом, а не задатком по ст. 380 и вернуть ее в одинарном размере.

Без залога, если проданная квартира станет единственным жильем покупателей, обратить на нее взыскание нельзя согласно ст 446 ГПК РФ и постановлению КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П.

Цитата:

Сообщение от Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Цитата:

Сообщение от Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Также рекомендую изучить особенности продажи в кредит и в рассрочку по ст 489 п.2

Цитата:

Сообщение от Статья 489. Оплата товара в рассрочку
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Статья 489. Оплата товара в рассрочку
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

что это за требования ст. 429 ГК РФ.

Статья 429.

Цитата:

Сообщение от Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

обратите внимание на п.4 ст 429 по последствиям не указания даты заключения основного договора

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

И второй вопрос... Хоть в предварительном договоре и прописано, цитирую - "Стороны договорились, что в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ до момента окончательного расчета продаваемая квартира не будет находится в залоге у продавца" - Могу ли я теперь, постфактум, требовать что бы в основном договоре - этот пункт был убран, т.е. - было обременение до окончательного расчета? Правомерно ли такое требование?

При составлении основного договора продажи (и предварительного по форме основного) нужно руководствоваться статьями 549...558 ГК РФ. Требовать можете что угодно, но оценить обоснованность ваших требований без полного текста ранее подписанного договора затруднительно.
Выложите договор без персональных данных на zakonia.ru, используя "опции - управление вложениями".

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

В том случае если расчет по договору не будет произведен до вышеобозначенного срока - иными словами продавец не получит полный расчет по договору - считать договор недействительным с восстановлением права собственности на продавца" Как то так...

Обратитесь в своем городе к реальному юристу для оставления договора, используйте вышеприведенные краткие тезисы, все они (1-6) существенны для избежания потерь времени и денег продавца.

Возврат квартиры при неоплате не является автоматическим, а при несогласии сторон производится только через суд и является весьма затратным по деньгам и времени (п.4 тезисов). Игнорирование пункта о солидарной ответственности покупателей может привести к невозможности расторжения договора, если хотя бы один из них выполняет условия и вовремя платит за свою долю.

Предварительный договор должен быть составлен по форме основного, то есть в его тексте должен быть и предварительный и основной договор. Приведенный договор не полностью соответствует требованиям ст 429 ГК РФ.

Цитата:

Сообщение от vpalex ►

1. Можно ли выделить эту комнату в натуре без обращения в суд, если другой собственник не возражает?.

Можно установить порядок пользования и уплаты компенсаций по соглашению сторон.

Цитата:

Сообщение от vpalex ►

2. Может ли собственник 1/4 поделить свою долю на 3 части и 2 из них продать?

Да, предварительно делить ничего не требуется , можно просто продать или подарить доли любого размера.

Цитата:

Сообщение от vpalex ►

Этот вопрос связан с желанием собственника прописать на свою долю своих родителей без их фактического проживания.

За это предусмотрена уголовная ответственность по ст. 322.2 УК РФ

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации и фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации.

Без полного текста договора ответить затруднительно. Из выложенного отрывка непонятны обязательства продавца и кто является получателем денег - он же или третье лицо.

PS: Не забывайте удалять персональные данные из публикуемых документов.

Цитата:

Сообщение от Милана.1. ►

патаму-что дагаворные отнашения систиматический характер

выкладывайте иск

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

Как мне обезопасить себя?

Абсолютной гарантии на то,

Цитата:

Сообщение от radon41k ►

что бы покупатель со мной полностью расчитался

нет, но можно указать следующие условия (краткие тезисы):

1) Предусмотрите солидарную ответственность покупателей перед продавцом. Исключите из числа покупателей несовершеннолетних, чтобы избежать привлечения органов опеки и попечительства в случае споров.
2) Квартира будет находится в ипотеке в силу закона до момента окончательного расчета покупателей с продавцом.
3) Определите сроки и реквизиты получателей и отправителей для всех платежей. Желательно избегать наличных расчетов, используйте вместо них счет эскроу (условный банковский депозит) - Статья 860.7. Договор счета эскроу.
4) Возьмите с покупателей в день сдачи договора в Росреестр или ранее существенный платеж, который покроет ваши возможные судебные и нотариальные расходы по возврату квартиры в случае нарушения договора. Если регистрация перехода права состоится и покупатели нарушат сроки последующих оплат, то этот платеж не будет возвращен покупателю. Учитывайте, что с 06.2016 долевые сделки с квартирами (например внесудебный возврат квартиры продавцу от нескольких покупателей) подлежат нотариальному удостоверению.
5) Предусмотрите в основном договоре, что при полной или частичной неоплате покупки в установленный срок, договор продажи может быть расторгнут по желанию продавца, а квартира должна быть возвращена ему.
6) Все расходы по заключению, исполнению и расторжению договора продажи квартиры несут покупатели.