Московский снос законного «самостроя». Ошибка суда или принцип власти?

В феврале столичные власти единовременно  избавили Москву от сотни «незаконно возведенных  диссонирующих объектов», и вместо официально признанных «гадюшников» взорам горожан открылись потрясающие долгожданные  урбанистические перспективы.  Торговые центры и павильоны как источники угрозы   здоровью и безопасности, построенные над артериями газопроводов, тепло-  и  электросетей, а также прочих коммуникаций,  ликвидированы.

Постепенно  и ажиотаж  «на тему» в соцсетях и на интернет-форумах самоугас, поскольку фотографировать на айфоны уже нечего. А сам вопрос, что опаснее – незаконная стройка или незаконное постановление,  а также  что первичнее: основной закон или директива на местах? – завис в полемике чиновников с  правозащитниками.

Еще 65 лет назад Джанни Родари, литературный основатель  населенного пункта, название которого  «никто не потрудился написать на столбе или на первом доме»,  обозначил похожую ситуацию.

Разрешение на строительство объекта (домик) у  садовника Тыквы есть, но слишком близко местная транспортная ветка (дорога).  К тому же документ  арендатору клочка барских угодий  выдан чиновным  лицом лет 30 назад. А еще он выдан хозяином  работящему садовнику из хорошего отношения… Выходит,  документ – «жульническая бумажка».  Ну, ладно, пусть уж не такая жульническая, однако  в графстве недавно изменился регламент. Так что в принципе постройка кума Тыквы, может, и  считается законной, но только не сегодня.  

Весьма близкой логики рассуждения, суть которой «бороться  с жуликами так, как нам удобнее», придерживаются  сегодня власти  столицы в условиях внесения новелл в ГК РФ. Потому, очевидно,  муниципальные органы и относятся к предпринимателям традиционно:  как к овощам…

РАЗРУШЕНИЕМ ПО «СОЗИДАНИЮ»

История одного из строений, значащегося под номером 80 в так называемом историческом «списке 104-х» (предназначенных к демонтажу объектов согласно постановлению Правительства Москвы  N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы»), началась в 2000г., когда столичные власти активно начали внедрять  программу благоустройства уличных маршей  подземных переходов . Планировалось сооружение над переходами надстроек , совмещенных «с организацией в них объектов мелкорозничной торговли и сервиса».

Проект был направлен на «эффективное использование пространства над входами в подземные переходы и метро» и прекращение стихийной торговли в местах оживленного движения горожан.

Надо сказать, весьма выгодная для города и метро коммерческая идея. В которой, как и предполагалось,  инвесторы тоже увидели экономическую привлекательность.


О ПРОИСХОЖДЕНИИ «ЖУЛЬНИЧЕСКИХ БУМАЖЕК»

Земля обетованная (обещанная; предмет устремлений и надежд – слов.)

Общество с ограниченной ответственностью «Созидание» среди первых откликнулось  на предложение города вложить средства в программу функционального и торгового «окультуривания» выходов из переходов и метро. 

Решение Окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству ЮАО Москвы 21.06.2000г. установило адрес объекта – ст. м. «Южная» (северный выход), определило источник финансирования работ – средства Заказчика (ООО «Созидание»). Заказчику  предписывалось согласовать необходимые разрешительные документы в Москомархитектуре города, Мосгоргеотресте, УВД ЮАО, с отделом ГИБДД, Москомприроды. «Московский метрополитен» был, разумеется, не против: интенсивные вложения инвесторов в обустройство прилегающих наземных территорий рисовались ему будущими крышами над выходами из станций и тепловыми контурами в виде стеклянных дверей, окон и т.д. без копейки затрат из бюджета подземки. 

Отдельным пунктом Окружная комиссия требовала  от Объединения административно-технических инспекций  (ОАТИ), Госземинспекции (ГЗИ) ЮАО Москвы  «осуществлять постоянный контроль за недопущением строительства без разрешительной документации». Как известно, контролировать – это то, что лучше всего издавна удается отечественным инстанциям.

16. 05.2001г. префект Южного Административного округа  П. Аксенов подписывает распоряжение №01-41-454, по которому  ООО «Созидание» получает в аренду земельные участки «для проектирования, строительства и эксплуатации» объекта торговли и сервисного обслуживания. «Созидание» обязывалось оплатить выкуп краткосрочной аренды на право пользования землей, использовать участок только по целевому назначению, осуществить строительство многофункционального комплекса. 

«Земельный» вопрос благополучно закрыт, и 05.06.2001г.,  в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 181 от 09.08.94 и в целях обеспечения сохранности конструкций постоянных устройств и сооружений в районе технической зоны над станцией метро «Южная»,  ГП «Московский метрополитен»,  ООО «Созидание» и дирекция строительного управления подписали трехсторонний документ. В нем – условия  и сроки возведения надстроек  над  подземными переходами северного выхода станции метро «Южная». Разрешение на строительство скреплено положенным количеством подписей заинтересованных структур, проект согласован, ордер ОАТИ на производство подготовительных, земляных и строительных работ получен.

К февралю 2003г. северный выход станции  «Южная» был утеплен и защищен навесом. Фактически его накрыл внешне лаконичный и опрятный двухэтажный торгово-досуговый комплекс с утвержденным адресом.  Так «Южная»  вписалась в бодрые отчеты о ходе программы «благоустройства уличных маршей  подземных переходов». Власти города, метро и граждане были довольны, потому что получили то, что хотели.

Право собственности или птичьи права? (как  юридический  смысл становится ироническим)

Здание готово, и «документация в полном объеме предъявлена Государственной приемочной комиссии» (ГПА).  Акт приемки в эксплуатацию ГПА от 04.02.2003г. подтверждает: здание выстроено на основании распоряжения префекта ЮАО в соответствии с разрешением Инспекции Госархстройназдора.  Как насчет предусмотренных проектом надежности монтажа наружных коммуникаций объекта, пожаро- и взрывобезопасности  оборудования?  Испытания, проведенные на объекте, «обеспечивают его нормальную эксплуатацию». Госкомиссия с чистой совестью подтвердила: пассажирам метро и пешеходам постройка не угрожает, здание можно ввести в эксплуатацию и использовать  по назначению. Акт приемки объекта в эксплуатацию утвержден и.о.префекта Ю. Булановым. 05.05.2003г. Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) в свою очередь выдает заключение о том, что северный  выход из ст. «Южная» накрыт зданием.

Один каверзный вопрос: кто хозяин возведенного здания? По определению владеет (может распоряжаться им) не тот, кто вложил деньги в строительство, а тот, у кого на руках свидетельство о государственной  регистрации права на объект.  Москомрегистрация (в настоящее время - Управление  Росреестра по Москве – Ред .) не признает права собственности  ООО «Созидание»  на многофункциональный торговый центр как… не относящийся к недвижимости. 

Арбитражный суд Москвы  решением от 15.07.2003г. установил обратное и  обязал Москомрегистрацию зарегистрировать право собственности ООО «Созидание»  на указанный объект со ссылкой на наличие представленных в материалах дела документов. Существует три основных документа, обязательных для  каждого инвестора: разрешение на строительство, акт разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сам акт ввода в эксплуатацию. Лишь при наличии этих бумаг можно зарегистрировать право собственности на здание, а у «Созидания» они имелись.

Госрегистрация права собственности ООО «Созидание» на двухэтажное здание у станции метро «Южная» состоялась 08.08.2003г. Свидетельство о праве собственности еще не считалось «жульнической бумажкой». Город радовался благоустройству,  метро экономии при решении вопросов своего развития, жители удобству. Теперь к группе радующихся – с надеждой на возмещение затрат (а в строительство объекта было инвестировано порядка $2,5 млн) – мог  присоединиться сам собственник павильона. Как оказалось, ненадолго.

Срок аренды земельного  участка под объектом истек в 2006г., и Департамент земельных ресурсов столицы через суд потребовал от собственника освободить  землю как… незаконно занятую. Однако Арбитражный суд Москвы определил, что истец не доказал незаконное занятие «Созиданием» спорного земельного участка и поэтому не может требовать сноса находящихся на нем строений. Решением суда  от 29.06.2006г. по делу №А40-27813-16-226 в иске отказано.

Поскольку объект был построен на спорном земельном участке на основании  договора аренды, по действовавшей в тот момент ст.36 Земельного кодекса РФ «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности  и на которых расположены здания, строения, сооружения» (утратила силу 01.03. 2015г. - Ред.) ООО «Созидание» просит о  предоставлении аренды на новый срок. Префектура ЮАО оставила это обращение без ответа. Бездействие префектуры  Арбитражный суд Москвы признал незаконным и решением  от 12.03.2007г. по делу № А40-76320/06-96-329 обязал префектуру рассмотреть вопрос о предоставлении земли под торговым комплексом в аренду. Распоряжением Префекта ЮАО № 01-41-2117 от 28.09.2007г. «О предоставлении на новый срок земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, по адресу: ул. Кировоградская, вл. 9, корп. 2А, ООО «Созидание» на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации торгово-досугового комплекса», Обществу предоставлен земельный участок, относящейся к категории земель населенных пунктов,... (территориально-экономическая зона № 30)… (кадастровый номер 770506004217), на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет... для эксплуатации торгово-досугового комплекса». Тогда откликнулся и Метрополитен.

Казалось бы, «Созидание» как бизнесресурс получило  наконец возможность оказывать услуги гражданам, создавать рабочие места и вообще набирать обороты. И тут исполнительная власть Москвы решает избавиться от «незаконно размещенных на земельных участках» некапитальных построек.

НЕТ ПРЕДЕЛА У ПЕРЕДЕЛА?

Помнится, как в 2012г. небольшие торговые палатки, киоски и ларьки, права собственности на которые в большинстве не были зарегистрированы, покинули свои места, а предпринимателям предложили купить утвержденные  новыми нормами киоски для установки на новых местах. Эксперты  впервые заговорили об опасности  ревизии права собственности, а проще – о  переделе собственности  в пользу местных органов самоуправления под видом борьбы с самовольными постройками.

Воодушевленные успехом по наведению порядка с ларечниками власти ставят очередную задачу: «выявить и пресечь  незаконное (нецелевое) использование» находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых строительство торговых точек не разрешено или такое разрешение не получено.

В этот раз в поле зрения Постановления Правительства Москвы от 11.12.2013г. №819-ПП попали более крупные объекты, право собственности на которые было зарегистрировано либо сведения о них внесены в установленном  порядке в госкадастр недвижимости. В список «кандидатов на ликвидацию» вошли порядка пяти сотен «субъектов самостроя»,  в том числе под номером 478 – здание «Созидания». Только его снос отложился. Временно.

Дело в том, что объекты с оформленным правом собственности можно было сносить только по решению суда, где регистрация права собственности признавалась бы незаконной. В арбитражных судах подобные иски Правительства Москвы к  предпринимателям часто не завершались успехом: отсутствие признаков самостроя доказывалось в судебном порядке. В случае с ООО «Созидание» череда судебных разбирательств с Префектурой ЮАО Москвы, Департаментом городского имущества Москвы и Правительством Москвы завершилась постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.10.15г., защитившим право собственности на спорный объект у выхода из станции метро «Южная».

Но власти Москвы не оставили намерения принудительно снести объекты собственности, отнесенные Постановлением  №819- ПП к категории самовольных построек, пусть даже права на них были зарегистрированы как минимум 10  лет назад.

МОССНОС ПО «УПРОЩЕНКЕ»

В соответствии со ст.35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Изменение нормы ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вступившее в силу с 01.09.15г., наделило органы местного самоуправления правом  принимать решение о сносе самовольной постройки при возведении ее на земельном участке, не предназначенном для этих целей, то есть  в зоне с особыми условиями использования: в полосе отвода инженерных сетей, на территориях общего пользования. Поправки к ГК РФ, позволившие сносить самострой в упрощенном порядке, были приняты Госдумой в июле прошлого года, за них тогда проголосовало 433 из 450 депутатов.

На основании поправок в ГК РФ правительство Москвы выносит  постановление от 08.12. 2015г. № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Документ определяет, что статус объекта – какие  здания, строения, сооружения и на какой территории считаются  незаконными постройками – определяют городские административные органы, а решение о сносе самостроя  принимается Правительством Москвы. И то, и другое – во внесудебном порядке, значит, наличие регистрации права собственности на объект роли уже не играет. Так появился  «список 104-х» построек  у станций метрополитена, в который торговый центр, принадлежащий на праве собственности ООО «Созидание», перекочевал из постановления №819-ПП.

Акт Госинспекции по недвижимости Москвы  от 11.12.2015г. №25-06-38104 предписывал владельцам торгового центра самостоятельно демонтировать самовольную постройку в срок до 7 февраля 2016г. И вот почему: строить возле метро нельзя, здание 13 лет занимает свое место незаконно да еще и несет «угрозу жизни граждан». Между тем, вот заключение судебной экспертизы, проведенной по делу № А40-76320/06-96-329. Эксплуатация Объекта над выходом станции метро «Южная» возможна без нанесения вреда жизни и здоровью граждан, а также окружающей среде, здание соответствует требованиям СП 120.13330.2012 «Метрополитен». И все же диагноз муниципалов неизменен: потенциально опасный самострой.

Власть, которая годами выдавала «Созиданию» разрешительные документы, оформляла акты приемки и свидетельства, сегодня поставила их же вне закона. ГУП  «Московский метрополитен» в качестве третьего лица также открестился от выданных им ранее разрешений.  Позабыв о том, что именно по поставленным им обязательным техническим условиям «Созидание» во время строительства здания в 2002г. подарило переходам навесы, оградило лестницы витражами, установило антивандальные светильники, провело ремонт и реконструкцию изношенных тепловых узлов двух выходов станции «Южная», а в 2007г. оснастило лестничный сход выхода из подземки системой инфракрасного обогрева.

Не будь «Созидание» уверено в честности своих «бумажек», собственник смирился бы с неизбежным. Но он вновь поспешил в суд, рассчитывая, что хотя бы до решения суда его недвижимость не  сравняют с землей. Заявление «Созидания» с просьбой о признании недействующим  (в части) Постановления № 829-ПП поступило в Мосгорсуд 14.12.2015г. А уже 17.12.2015г. судья В. Полыга принял меры предварительной защиты в виде запрета применения сноса к объекту до решения суда. При этом отмечалось, что спорный объект является капитальным, его характеристики указывают на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а сам объект «создан на земельном участке, предоставленном в целях строительства, с получением разрешений и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил».

30.12.2015г. Мосгорсуд по собственной инициативе… отменяет собственное недавнее определение от 17.12.2015г., и обеспечение защиты снято. Оказалось, законность Постановления № 829-ПП уже проверена Мосгорсудом 24.12.2015г. при рассмотрении другого дела, в котором представитель ООО «Созидание» не участвовал. Неважно, что «Созидание» и не могло в этом случае участвовать в исследовании доказательств, представленных другими лицами, как и предоставить свои доказательства. Но если суд признал законность Постановления № 829-ПП в полном объеме (и для всех объектов из списка «репрессированных»), получается, что и внесение торгово-досугового комплекса у метро «Южная» в список объектов, подлежащих сносу, обоснованно? Да, уверен судья В.А. Полыга, и подписывает абсолютно противоположный своему же недавнему решению документ.

Определением от 27.01.2016г. по делу №ЗА-108/216 заявление ООО «Созидание» от 14.12.2015г. оставлено без рассмотрения.

В ответе на обращение ООО «Созидание» в прокуратуру Москвы сказано: объект подлежит сносу, поскольку при подготовке  Постановления № 829-ПП имелось «вступившее в законную силу решение Девятого Арбитражного апелляционного суда (13.09.2015г.),…, признавшее объект самовольной постройкой». То, что  на момент подписания Постановления № 829-ПП решение Девятого Арбитражного апелляционного суда о сносе объекта уже было отменено постановлением Арбитражного суда Московского округа, случайно или намеренно осталось незамеченным.

СЕГОДНЯ:

Торгово-досуговый комплекс у северного выхода из метро «Южная», законность возведения которого признавалась судом неоднократно, снесен в ночь на 9 февраля, право собственности прекращено, как говорится, без суда и следствия. Вернее, суд-то отказал городу в сносе объекта, но город сделал по-своему. 

ООО «Созидание» намерено оспаривать в суде законность решения Мосгорсуда и требовать компенсации за утрату здания и упущенную выгоду.

По данным ТАСС, 12.04.2016г. депутаты Госдумы внесли на рассмотрение палаты законопроект, запрещающий сносить самовольные постройки без решения суда.

Мосгорсуд трактует поправки в ст. 222 ГК РФ как «новый способ защиты прав в отношении самовольных построек,.., предусмотрев возможность их внесудебного сноса на основании соответствующего решения органа местного самоуправления городского округа»… Городу теперь нет смысла доказывать в суде, что земельный участок занят самовольно или что право собственности на объект зарегистрировано незаконно. Достаточно, чтобы заинтересованные структуры в административном порядке назвали его самостроем.

Полномочен ли орган местного самоуправления пересматривать или игнорировать судебные решения, защищающие право собственности? Может ли постройка, не имеющая в момент возведения признаков самовольной, стать таковой в случае будущих изменений законодательства? Противоречит ли изъятие у собственников принадлежащего им имущества нормам Конституции?

Эти вопросы стоит включить в ЕГЭ по обществознанию, чтобы будущие предприниматели понимали, стоит ли вкладывать деньги  в созидание, если защита от разрушения не гарантируется законом. Ведь, если верить сообщениям СМИ и личной страничке московского градоначальника в соцсети, столичное правительство планирует предоставить владельцам снесенных сооружений земельные участки для ведения бизнеса.

Как отметил  мэр Москвы Сергей Собянин, «если они хотят заниматься бизнесом, если у них есть деньги для инвестиций — предоставить им такую возможность на других земельных участках, в соответствие с федеральным и городским законодательством»...

Валентина Станкевич