ОСТРОВ ЧУЖОЙ МЕЧТЫ

В Южном округе Москвы власти  пытаются снести здание Речного вокзала, стоящее на набережной со времен СССР, признав его  самовольной постройкой. Чтобы расчистить стройплощадку Нагатинской поймы для грандиозного коммерческого проекта нового инвестора.  Ревизия права собственности, а по определению экспертов, имущественный передел в городе под видом борьбы с самовольными постройками делает новый виток.
  
Уникальный аттракцион

На сайте Комплекса градостроительной политики и строительства  Москвы анонсируется проект уникального для российской действительности парка развлечений мирового  уровня для детей и взрослых под стеклянным куполом «Остров мечты» – аналога «Диснейленда», только круче.  После презентации проекта парка в ноябре 2015 года  СМИ и интернет с оптимизмом цитировали слова мэра Сергея Собянина о том, что «мечта Москвы сбывается» и в ближайшие годы «заброшенную территорию мы превратим в цветущий парк».

Развлекательный кластер площадью 100 га и стоимостью $1,5 млрд на территории Нагатинской поймы – это полноценный городской курорт  с аттракционами в тематических зонах, кинотеатром, концертным залом, объектами торговли и общественного питания, гостиничного комплекса и детской яхтенной школы, пляжами с бассейном,  рассказывал в марте 2017 года в интервью член совета директоров ГК «Регионы», инвестора проекта Амиран Муцоев.

Здорово, конечно, если в итоге всесезонное украшение и радость для детей появится в наших широтах,  где такое короткое лето. Да этим инвестициям любой квадратный метра нагатинского пустыря обрадуется. Застройщик также планирует «согласовать реконструкцию недействующего Южного речного порта, чтобы он мог принимать большие туристические суда и речные трамвайчики с посетителями парка».  

А вот тут мы приплыли. Вряд ли Южный порт обновится в реконструкции. Потому что ради перспектив «Острова Мечты» с декабря 2016 года власти Москвы требуют снести здание Южного речного вокзала в судебном порядке. Дело в том, что привлекательный для Москвы инвестор застройки Нагатинской поймы не в восторге от присутствия архаичного наследия прошлого века на своей территории и  хочет построить новый речной вокзал с уже согласованной с городскими властями площадью в 15 тыс. кв. м.  Но чтобы построить новый вокзал, надо снести старый. Только у вокзала есть собственник, и ему придется платить. А зачем тратить деньги, если  нынешний инструментарий власти позволяет просто снести объект недвижимости? Тому, кто близок к власти, не сложно пользоваться возможностями  ее длинных рук, которые нередко заменяются экскаватором.

Городским властям  нужен инвестор, инвестору нужен доход при минимуме расходов, а, как говорил, бывший московский Мэр Юрий Лужков, обвиненный в протекции собственной супруге и ее строительным аппетитам: «что плохого, если у застройщика и у города интересы совпадают?»

В интересах людей (даже отдельных) можно делать невозможное.

Реконструкция под снос

В Арбитражном  суде Москвы рассматривается дело № А40-191895/15-155-1389. Истцы – Правительство Москвы и Департамент городского имущества требуют от ответчика ООО «Столичная судоходная компания» сноса принадлежащего ему объекта по адресу: проспект Андропова, д.11, корп.2 (Южный речной вокзал).

В 2006 году «Столичная судоходная компания» приобрела у прежнего собственника ОАО «Пассажирский порт» здание вокзала, выстроенного в 1985 году. Запущенный, с осыпающейся штукатуркой  объект требовал ремонта и реконструкции, и вход здания накрыла защитная «стекляшка». При этом  площадь объекта увеличилась на триста с лишним кв.м., но от угрозы развалиться здание было спасено. С началом разработки территории  Нагатинской поймы под «Остров мечты» обследование земельного участка Южного речного вокзала выявило «объект, размещенный без строительной документации общей площадью 368,2 кв.м». Изначально истцы просили признать помещения общей площадью 368,2 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Москва, проспект Андропова, д.11, корп.2 самовольной постройкой и обязать ответчика привести здание в первоначальное состояние обратной реконструкцией. Ответчик согласился демонтировать выявленную проверкой «лишнюю» часть здания.

Однако в ходе судебного разбирательства истцы, ссылаясь на невозможность привести в первоначальное состояние самовольно реконструированное здание, изменили предмет иска и теперь просят признать самовольной постройкой и обязать ответчика снести не просто реконструированную часть, а здание целиком.  

Выходит, ответчик должен снести весь объект, созданный и введенный в эксплуатацию почти 32 года назад, задолго до появления самих Истцов и постановлений столичных властей о сносе самовольных построек.

Минречфлот РФСФР за буйки не заплывал

Может ли Южный речной вокзал считаться самовольной постройкой?  Согласно материалам дела, объект введен в эксплуатацию в 1985 году, имеет назначение «речной вокзал», возведен для целей пассажирских перевозок на внутреннем водном транспорте. Земельный участок площадью 6,15 га в Нагатинской пойме под строительство Южного речного вокзала отведен Министерству речного флота РСФСР для Московского речного пароходства распоряжением Мосгорисполкома от 22.12.1969 №2821. Актом государственной приемочной комиссии от 30.09.1985г. принят в эксплуатацию законченный  строительством объект – Московский Южный речной вокзал на 250 мест.

Объект инфраструктуры внутреннего водного транспорта не является самовольной постройкой, потому что введен в эксплуатацию три десятилетия назад в установленном законом порядке. Земельный участок под ним в 1997 году предоставлен в аренду на 49 лет предыдущему собственнику здания АООТ «Пассажирский порт»  для административной и производственной деятельности комплекса Южного речного вокзала (договор №М-05-007984 от 29.01.1997). Сегодня ответчик является арендатором этого земельного участка по действующему договору.

При покупке здания вокзала 11 лет назад право собственности «Столичной судоходной компании» на объект зарегистрировано в ЕГРП 24.10.2006. Никто эту сделку не оспорил, да, в общем-то, и не собирался.

Вокзал или яхтенная школа?

Правительство Москвы, по словам мэра Собянина, давно планировало обиходить практически неиспользуемую береговую зону  Нагатинской поймы, но, к сожалению, с инвесторами, в том числе зарубежными, договоренности не складывались, и «один за другим эти проекты отпадали». С появлением мощного  инвестора – группы компаний «Регионы» надежда вернулась.

Постановлением Правительства Москвы от 30.06.2015 №372-ПП утвержден Проект планировки территории Нагатинской поймы, который предполагал организацию набережной на «стрелке» поймы, размещение объекта парковой инфраструктуры, крытого культурно-развлекательного комплекса и наряду с ними реконструкция комплекса Южного речного вокзала  ООО «Столичная судоходная компания» по адресу: пр-т Андропова, вл. 11, корп. 2, стр. 1, 2, 3 общей площадью 15,5 тыс. кв. м.». О сносе Южного речного вокзала в документе речи не велось. Напротив, проект планировки Нагатинской поймы предусматривает НЕ СНОС Объекта, а его РЕКОНСТРУКЦИЮ.  Как  вышло, что нынешние исковые требования Правительства Москвы противоречат его собственному проекту? Мы уже знаем: снести всегда дешевле, да и новому застройщику выгода.

Немного странно, что эскизы, выполненные по заказу ООО «Столичная судоходная компания» в составе разработанной проектной документации (архитектурно-градостроительного решения) реконструкции здания Южного речного вокзала общей площадью 15,5 тыс. кв.м., в утвержденном правительством столицы проекте планировки территории Нагатинской поймы, фигурируют как…  часть будущего парка развлечений.

Из публикации в газете Южного Административного округа Москвы «Южные горизонты» (UGORIZONT.RU) 21-27 апреля 2017 №15 (743): «Помимо благоустройства набережной, инвестором рассматривается возможность реконструкции Южного порта, после которой можно будет принимать большие туристические суда и речные трамвайчики. Реконструкция порта интересна с точки зрения обеспечения всех посетителей «Острова мечты» максимальной транспортной доступностью (помимо личного автомобиля и общественного транспорта, до парка можно будет добраться на речном трамвайчике), а также привлечения дополнительного туристического потока».

Здесь же в подзаголовке «Прямая речь», член совета директоров группы компаний-инвесторов Амиран Муцоев  обещает предусмотреть в парке размещение Детской яхтенной школы для проведения теоретических и практических занятий по яхтенному спорту с привлечением Федерации парусного спорта. «Под яхтенную школу будет выделено отдельное здание».  Интересно, какое.


Плывите пешком

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, а также Устава ООО «Столичная судоходная компания», основной вид деятельности ответчика – внутренний водный транспорт, он обеспечивает работу теплоходов в сезон навигации, обслуживает пассажиров, эксплуатируя комплекс зданий Южного речного вокзала. Снесение объекта неизбежно коснется интересов будущих пассажиров.Ведь требование истцов о сносе всего здания фактически означает его вывод из эксплуатации.

Представители сносимого здания недоумевают, ведь по закону, как им кажется, в случае, если дальнейшее использование объекта невозможно или нецелесообразно, решение о ликвидации такого объекта принимает его собственник. Правительство Москвы и Департамент городского имущества не являются собственниками Южного речного вокзала и не вправе принимать решение о его ликвидации. Но в своем стремлении непотопляемы.

В рамках судебного дела Определением Арбитражного суда Москвы еще в августе прошлого года была назначена строительно-техническая экспертиза Объекта. В Заключении,  эксперты, привлеченные Арбитражным судом,  сетуют, что им не предоставили необходимый пакет документов:

«В представленных материалах отсутствует: 1. Проектная документация на возведение объекта. 2. Разрешение на строительство объекта...»

Таковы требования новых законов, которые начали действовать после строительства объекта.

Из материалов дела известно, что исследуемое здание было построено в 1985 году на основании Проектной документации, выполненной ГУ КСГИП «ГИПРОРЕЧТРАНС» в 1976 году, а также исходно-разрешительной документации, полученной в соответствии с действующим законодательством на необходимый момент времени. Кроме того, в 2011г. ЗАО «Стройреконструкция» был разработан «Проект переустройства Южного речного вокзала Москвы по адресу: проспект Андропова, д.11, корп.2», а также «Проект по устройству перекрытия в осях 10-16, Б-Д в здании Южного речного порта по адресу: Москва, проспект Андропова, д.11, корп.2», выполненный компанией ООО «КВАНТ-СТРОЙ».

Значит, проектная документация по переустройству объекта все же была разработана, причем с учетом всех нормативных требований. Специалист это отмечает: все «работы выполнены по проектной документации...».

Вот только «данных о наличии вышеуказанной документации у экспертов нет».

Какие же документы исследовали эксперты? Как выяснила редакция,  ксерокопии с внесенными от руки исправлениями. По ним выходит, что в период с 2009 – 2012гг. площадь объекта изменилась.

Между тем, Свидетельство о госрегистрации права № 77 АД 076151 указывает, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества №09/03-2006 от 14.09.2006г., «Столичная судоходная компания» приобрела объект общей площадью 5073,7 кв.м. Согласно письму ГУП «МосгорБТИ» от 06.12.2010г., по данным технического учета площадь Объекта составляла на дату последнего обследования 14.12.2009г. - 5.073 кв.м. 26.12.2012г. Ответчиком получено Свидетельство о гос. регистрации права № 77 АО 409628, где общая площадь объекта – 5441,9 кв.м.

Веет чем-то знакомым, не правда ли? У собственника здания на руках государственные бумаги – свидетельства, регистрационные записи в реестре. У желающих снести здание – бумажки с карандашными исправлениями.

Но отнюдь не исключено, что именно государственные гербовые бумаги будут объявлены «липовыми», а листочки с карандашными исправлениями – «броней для нового инвестора».

Камень и бумага

Эксперты пишут: «Объект соответствует строительным нормам и правилам. При реконструкции здания существенные нарушения строительных норм и правил не допущены». Это значит, что нарушений градостроительных норм и правил застройки (нарушение границ земельного участка, ухудшение внешнего вида здания и т.д.) при поэтапном исследовании объекта не выявлено. Однако вывод сделан противоположный: «При реконструкции объектов допущены существенные нарушения градостроительных норм и правил в части отсутствия проектной документации и разрешения на строительство  (реконструкцию)».

Гражданский кодекс РФ разделяет понятия «создание строения без получения необходимых разрешений» и «создание строения с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Так, согласно ст. 222 ГК РФ: «Самовольной постройкой является здание, сооружение …возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Нарушение строительных норм не синоним отсутствия разрешительной документации. Которая, кстати, как уже говорилось, имеется.

Между тем, в подготовленном  по просьбе ответчика ООО «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы» Заключении специалиста № 64/СТЭ-17 от 28.04.2017г. по результатам проведения строительно-технической экспертизы выполненных работ на объекте на основании полного пакета документов содержится иной ввод: «…работы согласно «Проекту переустройства Южного речного вокзала Москвы по адресу: г. Москва, проспект Андропова, д.11, корп.2»., …выполненные ЗАО «СТРОЙРЕКОНСТРУКЦИЯ» в 2011г. и «Проекту по устройству перекрытия в осях 10-16, Б-Д в здании Южного речного порта по адресу: Москва, проспект Андропова, д.11, корп.2», не требуют разрешения на строительство и реконструкцию и являются следствием капитального ремонта и модернизации…»

Как утверждают адвокаты еще не снесенного речного вокзала, мнение независимых специалистов соответствует действующему законодательству, в том числе ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ, в которой приведено определение понятия  «Капитальный ремонт объектов капитального строительства».  В соответствии с п. 5.1 Ведомственных строительных норм 58-88(р) Госкомархитектуры, при капитальном ремонте «может осуществляться экономически целесообразная модернизация зданий и объектов: улучшающая планировка, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования». То есть перепланировку с установкой новых перегородок и внутренних несущих стен внутри здания Речного вокзала, как и  благоустройство его наружного входа (в данном случае накрытие его «стекляшкой»), которые истец считает нарушением норм, ВСН 58-88(р) относят к работам по эффективной модернизации в рамках капитального ремонта.

Чтобы разобраться в противоречиях выводов экспертов,  ответчик просит провести дополнительную экспертизу. А будет ли толк? Похоже, власть решение приняла.

Невозможное возможно?

Есть ли у здания Речного порта шанс устоять на месте, отказавшись от «самовольных» трехсот квадратных метров остекления перед входом? В ходе обратной реконструкции надо всего лишь вернуть на прежнее место внутренние перегородки и  снести «стекляшку».

Эксперты говорят: «Демонтаж каркаса, покрытия и стен пристроек» и др. возможен, т.к. конструктивные элементы пристроек жестко не взаимосвязаны с конструктивными элементами каркаса ранее существовавшего объекта». Технически да. И одновременно – юридически – нет. Потому что дальше эксперты пишут: «Приведение здания… в первичное состояние с документами БТИ по состоянию на 14.12.2009г. невозможно, без разработки проектной документации, получения необходимых согласований и получения разрешения на строительство (реконструкцию)».

По заказу Ответчика уже разработана проектная документация, необходимая для приведения объекта в первоначальное состояние, как того требовали истцы. Значит, для проведения демонтажа осталось получить необходимые согласования и разрешения на строительство. Нормы  ГрК РФ таких согласования не требуют, но требует истец. А кто ведает согласованием? Тот же истец – Правительство Москвы. Которое  заставляет собственника  избавиться от «самостроя», но теперь - ноу-хау! – разрешения на это не дает. Которое говорит в суде: это Речной вокзал, вот и используйте его по назначению, вы судоходы, а не строители, так что  реконструкция до «первичного состояния» – не ваша сфера, и потому в письменных объяснениях суду утверждает: «Здание не может быть приведено в первоначальное положение». Сносить – так уж полностью. А ликвидировать на вашей территории самовольно притулившуюся к зданию «стекляшку» – это было так, для затравки...

Если веранда, мансарда, торговая «стекляшка» или зимний сад, пристроенные  к стене или крыше, – самострой, то самостроем объявляется и сама стена, и сама крыша. Да и все, что рядом.

Неужели мы имеем дело с новым законным способом «зачистки» территории? Который просто проходит сейчас обкатку в суде?

Там, где ради миллиардных инвестиций в интересы города и его отдельных жителей можно «подвинуть» и Гражданский кодекс, и Конституцию, здравого смысла и законности искать не приходится.

Как сказал экс-председатель Высшего Арбитражного суда России Антон Иванов, выступая на Питерском юридическом форуме на прошлой неделе: «Государственные органы так построены, что мастерство юриста в общении с ними не играет роли. Вы можете быть отличным специалистом и оратором, но, если есть установка решить дело не по закону, ее не преодолеешь»…