ЧУДЕСА В ГРАНАТНОМ ПЕРЕУЛКЕ

Архитекторы и градозащитники бьют во все колокола – коммерческая застройка последних десятилетий, целью которой в большинстве своем было не сохранить дух старой Москвы, а выделиться в модернистском порыве, постепенно размывает исторический облик столицы. Тем удивительнее было услышать в эфире программы «Де юре» – совместного проекта «ЗАКОНИИ» и Радио Москвы – при обсуждении темы сохранения исторического облика городов историю о том, что воссозданную старинную усадьбу в историческом центре требуют снести. Дозвонившаяся слушательница рассказала о том, что проект восстановленного здания был согласован в федеральном и столичном союзах архитекторов, строительство велось на законных основаниях. Но только потому, что пять жильцов элитной многоэтажки напротив были против и подали в суд, восстановленное старинной здание требуют снести. На его месте должна восстать из советского прошлого банальная проходная. Кому и зачем это нужно? Заинтересовавшись, редакция решила это выяснить и попросила передать документы по этому делу. А там… чудеса, да и только.

ПРЕДЫСТОРИЯ ИСТОРИИ

Гранатный переулок получил название от Гранатного двора в ХVII – ХVIII в.в., на нем делали разрывные пушечные ядра, начиненные порохом. Это самый центр Москвы с ее самобытными архитектурными ансамблями, зданиями, которые дышат самой историей. Гоголь как-то сравнил архитектуру с каменной летописью. К сожалению, не вся историческая застройка Гранатного переулка уцелела, многие страницы летописи утеряны. Воссоздание исторического облика московских улочек и переулков, его бережное сохранение – это ли не есть главная задача руководства города и застройщиков. О необходимости внесения поправок в Градостроительный кодекс с этой целью не так давно заявил Минстрой РФ. 
Аварийное здание – пострадавшую после пожара Дом-усадьбу русского поэта Аполлона Майкова, по адресу пер. Гранатный, д. 6, стр. 1, в 2000 году купила британская фирма «Интеркар трейдинг лимитед». В 2016 году начались работы по строительству здания взамен утраченного в целях возвращения Гранатному переулку его исторического облика. В сжатые сроки, в течение 12 месяцев, застройщик построил здание, вернувшее этот самый исторический облик Гранатному переулку.
По соседству со строящимся зданием с 2010 года располагается клубный дом класса de luxe «Гранатный, 6» с огороженной придомовой территорией.
Стоимость квартир в нем начинается от 300 миллионов рублей, и в настоящее время проживает там ряд российских бизнесменов и бывших чиновников, в числе которых люди с инициалами экс-главы «Интеко» Олега Солощанского, бывшего министра топлива и энергетики РФ в 1993-1996 годах Юрия Шафраника, Владимира Попова – владельца строительной обанкротившейся компании «Тема» (известной своим спорным по красоте сооружением – жилым домом на углу Можайского и Рублевского шоссе) и др.

ГОРЕ-СТРОИТЕЛИ

Пять собственников квартир в ТСЖ «Гранатный, 6» (фамилии части из них указаны выше), узнав о намерении «Интеркар трейдинг лимитед» возвести здание, решили, что они могут заняться строительством и сами. Но на стадии реализации планов начались проблемы. Сначала не нашли денег. Поэтому 16 мая 2016 года инициативная группа проводит внеочередное общее собрание собственников этого «мало»квартирного дома, на котором п. 7 повестки дня выносит на обсуждение вопрос о приобретении за счет средств всех (!) собственников у британской частной компании «Интеркар Трейдинг Лимитед» прав и обязанностей арендатора земельного участка (с кадастровым № 77:01:0001067:26, площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Гранатный пер., вл. 6, стр. 1.) и строительстве за счет средств собственников на таком участке «павильона входной группы», с последующим отнесением построенного объекта к общему имуществу многоквартирного дома.
По указанному вопросу собственники проголосовали «ЗА» большинством голосов в 68,2%. Но часть жильцов, которая голосовала против, не только не согласилась с такой постановкой вопроса, но и оспорила решение ТСЖ в суде. По их мнению, оно незаконно, необоснованно, нарушает закон, устав ТСЖ «Гранатный, 6», а также конституционные права и охраняемые законом их интересы. В частности, по мнению возмутившихся жильцов, такие решения не входят в компетенцию общего собрания собственников и необоснованно увеличивают расходы, которые не связаны с эксплуатацией дома как минимум на 2,5 миллиона долларов – цены покупки, тогда как ТСЖ является некоммерческой организацией. 
В самом деле, права и обязанности товарищества собственников жилья определены в статьях 137 и 138 ЖК РФ, которые не предусматривают право ТСЖ на привлечение средств собственников в целях приобретения активов и дальнейшего строительства, поскольку такое товарищество, исходя из своего определения и функций, должно быть по сути эксплуатирующей организацией, а не застройщиком. Постановлением Пресненского суда города Москвы от 26 апреля 2017 года решение внеочередного собрания собственников жилья было признано незаконным. Судебная коллегия Мосгорсуда 20 октября 2017 года данное решение «засилила».
Пока собственники квартир в ТСЖ спорили о возможности и финансовых источниках собственного строительства, прошло 2,5 года и срок разрешающих документов на строительство у «Интеркар Трейдинг Лимитед» практически истек. Поэтому возведение объекта, несмотря на все сопутствующие события, началось. И здание оказалось построенным в рекордные сроки. Но. Одновременно с этим начались чудеса, которые, вероятно, отобьют охоту у следующих иностранных инвесторов вкладываться в российский рынок.

Чудо №1. Кадастр как «убийство» инвестиции

Изначально межевание смежных участков – ТСЖ и нового, под строительство, никак не являлось чем-то спорным и скандальным. Оно спокойно разводило два участка – каждый под свои цели и постройки. Но тут кадастровый инженер (есть такая востребованная профессия) в ходе межевания, заказанного председателем ТСЖ, решил уменьшить участок застройщика, отведенный под строительство. У него это получилось. На этом кадастровый инженер не остановился. И у него получилось также «отмежевать» часть объекта недвижимости, которому более 100 лет, принадлежащий на праве собственности застройщику, а также историческую придомовую территорию, в собственность ТСЖ.
«ЗАКОНИЯ» неоднократно поднимала вопрос о сложностях с «кадастрированием». К нам обращались люди, решившие продать свой земельный участок и вдруг обнаружившие, что на их земле оказывался «чужой» кадастровый номер. 1/42 часть бани в Домодедово могла случайно залезть на 15 соток продаваемого участка в Истре. И это мешало сделке. Виной оказывался кадастровый инженер, который пару дней назад вышел на место и «ошибся». Людям приходилось платить инженеру за новый выход на место, чтобы устранить ошибку. Или был эпизод, когда над продаваемым участком вдруг оказывалась линия электропередач, так что ее кадастровый номер налезал на этот продаваемый участок. И снова выход инженера чтобы устранить ошибку. А уж пересечение земельных участков на пару метров или даже сантиметров при выходах кадастрового инженера на место в преддверии сделки – так это сплошь и рядом. Устранение ошибки – деньги. «ЗАКОНИЯ» как-то поинтересовалась у Главы кадастровой палаты одного из регионов: как так получается, что вчера в реестре не было сведений о пересечении земельных участков, но аккурат перед сделкой они вдруг появляются. Чиновница только пожала плечами и грустно улыбнулась. Бывают ошибки, устраняем. Сами, мол, понимаете все. То есть, появляются ошибки в связи с выходом на место кадастрового инженера и устраняются выходом этих же специалистов на то же место по просьбе и за деньги. Удобная система, потому и профессия востребованная.
В рассматриваемом случае после выхода кадастрового инженера на место просто зафиксировали нестыковку, по которой, якобы, иностранный застройщик «заехал» на 23 квадратных метра на территорию ТСЖ «Гранатный, 6» площадью более 5500 кв.м.  То есть, кадастровый инженер, выйдя на место по просьбе ТСЖ, обнаружил ошибку в 0.4% в пользу ТСЖ и…так и образовалась «база» спора, который вылился в судебные решения о сносе построенного здания, освобождении участка и убийства иностранных инвестиций.
Следующий абзац предназначен только для практикующих юристов, простому читателю он понадобится только, если придется столкнуться с подобным казусом.
Судебная геодезическая экспертиза участка, по мнению иностранной компании-застройщика, явила «чудеса» исполнения. В заключении экспертов не было указано, например, от каких пунктов была произведена геодезическая съемка, не указаны значения координат использованных экспертом пунктов, не приведена методика производства геодезических работ по производству измерений, отсутствовала схема тахеометрического хода и оценки его точности. Далее, юристам, не имеющим отношения к строительным спорам, тоже рекомендовано пропустить несколько строк, или попытаться понять смысл, немного напрягши извилины.
Работы проводились от одного неопознанного пункта ГГС, хотя, специалисты утверждают, необходимо минимум два пункта. Из текстового и графического пояснения эксперта мы так и не разобрались, по каким элементам были определены границы строящегося здания – по стенам здания или по балконам и карнизам(!). Если смотреть на графические – то по карнизам.
То есть, достоверность геодезических и кадастровых измерений, мягко говоря, вызывает сомнения. А ведь именно на них основывались доказательства о незаконности постройки и опасности здания для жизни людей, и, соответственно, судебное решение о его сносе. Да, мы не ошиблись, выход кадастрового инженера и его циркуль, начертивший 0.4% пересечения газонной травы ТСЖ с построенным зданием, вылился в судебное решение о сносе здания.

Чудо №2. Экспертиза из открытых источников

В кипе документов по этому делу заинтересовало здраво написанное заключение эксперта К.В. Филатова – рецензента ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии». Точнее, одна фраза из него. Помимо того, что Филатов обращает внимание на грубую неточность экспертов, он пишет буквально: «..эксперты для целей подготовки заключения фактически осуществляли самостоятельный поиск информации из «открытых источников», самостоятельно создавали доказательственную базу, самостоятельно определяя достоверность или недостоверность таких сведений и принятия решения по использованию таких документов при подготовке и проведении судебной экспертизы». Открытые источники – это какие? Есть основания полагать, что это были предпроектные проработки будущего здания. Был в наших предыдущих публикациях случай, когда эксперт, взял за основу оценки недвижимости рекламный буклет. Другой пользовался Википедией, как источником знаний. Чего только не бывает, когда речь идет о судебном споре.
«У нас во дворе дома, где мы живем, какой-то человек построил здание. Но один метр он «забрал» от территории нашего дома. Наше домоуправление судится с ним, хотя уже давно это надо перестать делать. Это полная ерунда», –  сказал как-то в СМИ один из жильцов дома. А если все же не забрал? То тогда это уж и вовсе «полнейшая» ерунда?

Чудо №3. Дерево как угроза жизни

Между построенным зданием в историческом стиле и элитными городскими джунглями затесалось дерево. И это несчастное зеленое насаждение обвиняют … в том, что оно, как и построенное здание угрожает жизням людей. Непонятно? Сейчас попытаемся объяснить. Решение о сносе дорогого здания не может быть мотивировано просто его наездом на чужой газон. Должно быть еще что-то. И это что-то, самое популярное на сегодня – «опасность» здания. Теперь внимание. В чем опасность здания? В том, что оно может представлять опасность не само по себе, а для людей. Как может представлять опасность здание, построенное по последним строительным технологиям и прошедшее все нужные экспертизы? Ответ – здание может повредить своими разбитыми окнами (осколками стекла) проходящих под ним людей. Почему вдруг должны разбиться окна, спросит пытливый читатель, даже не юрист? Потому что рядом с построенным зданием растет дерево. Оно может упасть и разбить окна. Уловили мысль? В нашей истории есть и дерево, и опасность, что оно может упасть, как и любое дерево. Застройщик, владелец здания, спилил бы такое опасное дерево (которых полно, кстати, в спальных районах, стучащих ветвями в сонные окна хрущевок). Но застройщик не может спилить дерево, потому что… оно находится на участке ТСЖ «Гранатный, 6». И оно оттуда «грозит» людям. В первую очередь, построенному зданию. Уловили суть спора? Поэтому здание надо снести. Порубочный талон стоит недорого, конечно. В отличие от работ по сносу здания. Но ТСЖ не даст рубить дерево, оно требует снести рядом с деревом построенное здание.
Это чушь, скажете вы? Куда смотрит власть? Кстати, куда?

Чудо №4. ДГИ без позиции

Представитель Департамента городского имущества (ДГИ) на все судебные заседания ходит исправно. О «чем» он ходит – непонятно, так как департамент официальный отзыв до сих пор за все эти годы так и не подготовил. И участники процесса так и не знают толком – ДГИ за снос возведенного здания, построенного взамен утраченного исторического объекта на площади 320 квадратных метров или нет? При отведенных под строительство 350 кв.м., кстати, за которые застройщик исправно платит арендную плату городу в лице ДГИ. Инвестиции в строительство защищены городом или нет? К слову, об инвестициях. Президент Владимир Путин заверил, что руководство России будет делать все для обеспечения интересов работающих в стране иностранных инвесторов, причем не только для сохранения вложений, но и их преумножения, постарается, чтобы работа на российском рынке была для них более эффективной, чем в других регионах мира. Об этом глава государства заявил в ходе работы инвестфорума ВТБ «Россия зовет» в октябре 2020 года.  Да, и потом и ранее не раз об этом говорил. На то он и Президент! Кстати, мэр столицы, Сергей Собянин 16 февраля с удовлетворением отметил в своем Twitter-аккаунте, что Москва заняла второе место в рейтинге мегаполисов мира по продвижению иностранных инвестиций. Глава города отметил, что данный результат стал итогом работы властей с отечественным и иностранным бизнесом. По словам мэра, Москва предлагает инвесторам условия для выгодного сотрудничества. 
Надо сказать, что заявленное руководителями государства и города явно диссонирует с тем, что происходит с многомиллионной инвестицией британской частной компании «Интеркар трейдинг лимитед». К тому же инвестицией, не уродующей, а возвращающей Гранатному переулку в самом центре Москвы исторический облик. Как обмолвился в редком выступлении в суде представитель ДГИ, кроме молчания, чем они могут еще помочь ТСЖ? То есть, инвесторам помогать не надо. Опять же дерево (см. Чудо 3).

Чудо №5 Стена на земле федералов

А вот теперь серьезно. За пределами участка ТСЖ «Гранатный, 6» земля находится в федеральной собственности. Видимо, кадастровый инженер сего факта не заметил, когда «шинковал» полоски участков. И, благодаря циркулю и рулетке кадастрового инженера, монументальный забор, включая стационарный пост охраны ТСЖ, оказался на федеральной земле. А вот это чудо, пожалуй, самое серьезное во всей этой истории. Потому, что таскать земли федерального значения – плохая идея. Инициативные члены ТСЖ только начали это понимать в пылу борьбы за 0.4 % газонной травы и дерево. Федералы проснулись как Илья Муромец. Оно и понятно: не бывало еще такого, чтобы федеральная земля украшалась частным забором. И у ТСЖ уже начались довольно затратные и малоприятные разборки с Государством Россия. Товарищество собственников уже заплатило за два участка пересечения по 490 тысяч рублей. ТСЖ сейчас пытается оспорить штрафы в Пресненском районном суде города Москвы. Ранее, в ноябре 2020 года, в пояснениях Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве они написали, что забор не их – давно стоит. Территориальное управление Федерального агентства по управлению госимуществом (Росимущество) в городе Москве тоже не осталось равнодушным и на основании обращения собственников ряда квартир в «Гранатном, 6» обратилось к Управлению госрегистрации, кадастра и картографии с просьбой провести административное обследование с выявлением самовольного занятия двух участков.
А это не игрушечные бои с «Интеркар трейдинг лимитед», которое всего лишь вложило свои инвестиции в строительный бизнес в России. Товарищам «Гранатный, 6» (помимо сноса забора, само собой), теперь придется платить деньги Государству Российскому. По рыночной цене. Ведь члены ТСЖ, по сути, используют (с момента выхода на место кадастрового инженера, конечно) федеральную землю для своего элитного забора и прохода к своим квартирам. Мы как-то писали о том, что захват федеральной собственности и сбережение на этом немалых денег почему-то государственными следователями расценивается, как хищение государственного имущества. Просто пока они (следователи) об этом не знают.

Но… «ЭСМИ» ЗАКОНИЯ будет следить за судебными перипетиями этой истории. В рамках Соглашения о мониторинге правоприменения с Министерством юстиции Российской Федерации. Вопрос не в том, за кого мы. Очевидно, что за правду. Задача мониторинга правоприменения заключается в том, чтобы понять – возможные ошибки кадастровых инженеров, экспертов, судов в защите прав «деревьев и травы», это от плохо написанных законов или неверного их толкования? Если законы плохо написаны, то их надо менять. Если их ошибочно толкуют, то такие  ошибки исправимы судебной системой, на более высоком уровне. Надеемся, что в данном случае обошлось без третьего варианта, когда ошибки допускаются осознанно. И далеко не в интересах деревьев и травы.