Цифровизация сделок с недвижимостью снижает их безопасность

Комментарии

• Рынок недвижимости замер в условиях санкций и ожидания мер правительства по поддержке отрасли. Пока перспективы туманны: Центробанк, как известно, повысил ключевую ставку до 20% годовых, в том числе с целью поддержать ставки по депозитам, но эта же мера ударила по сегменту ипотечных кредитов: банки уже не могут давать их гражданам по прежним, почти европейским условиям. К 25 марта ставки на «вторичку» и рефинансирование достигли 21%, а в некоторых банках и вовсе 29% (сейчас ставки снижаются до 18%). Льготные условия остались только в Семейной, Дальневосточной и военной ипотеках. Ожидаемо количество ипотечных сделок скатывается к нулю. Также ожидаемо в связи с неминуемым резким падением спроса нажали на паузу девелоперы: цены с учетом роста стоимости импортных комплектующих возрастут, а платежеспособность граждан на фоне кризиса и закрытия производств – снизится. Единственные, кто традиционно в такой ситуации активизируются, это мошенники. Законодатели разных уровней сейчас срочно разрабатывают правовые механизмы защиты покупателей жилья по двум главным направлениям: безопасности сделок и возможности финансово потянуть кредит.
  
  Срочная защита
  
  По первому направлению интересны две инициативы. Первая – Павла Крашенинникова, который предлагает при наличии отметки в ЕГРН о проведении любых регистрационных действий с имуществом только с собственником совершать такие сделки у нотариуса также только при личном присутствии правообладателя. Упомянутую пометку в ЕГРН сможет, в случае принятия документа, вносить и представитель собственника с нотариальной доверенностью. Также предлагается разрешить подавать в электронной форме заявление на регистрацию договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, и на три месяца раньше (1 июня 2022 года) ввести в силу обновленные нормы о «дачной амнистии». По ним собственники домов, построенных до мая 1998 года, смогут получить в собственность земельные участки. Второй законопроект был предложен депутатами Мосгордумы. Он предполагал запрет на продажу долей не близким родственникам. По мнению авторов, это бы снизило риски «долевого рейдерства». Однако Совет по кодификации законодательства инициативу не одобрил.
  
  Экономная экономика
  
  Что касается экономической поддержки, то предлагаются двухлетний мораторий на выселение из залоговых квартир (если это жилье единственное) и увеличение срока просрочки исполнения обязательств по ипотеке с трех месяцев до одного года. Однако не убьют ли все перечисленные финансовые меры институт ипотечного кредитования? А ведь жилье – это базовая потребность человека: без крыши над головой и прописки полноценно жить и работать невозможно. Почему же этот актив в стране так слабо защищен от злоумышленников и труднодоступен с учетом резких скачков и без того немаленьких по сравнению с развитыми странами ипотечных ставок? У банков перед глазами ипотечный кризис 2008 года в США? Но как быть и где жить людям с низкими доходами, коих немало? В прессе уже проскальзывают предложения экспертов, чтобы государство взяло на себя заботу об обеспечении граждан жильем вплоть до его бесплатной раздачи по советскому образцу. Но можно ли повернуть историю вспять и все ли готовы десятилетия стоять в очереди на жилье, может, лучше, довести до ума ипотеку и считать это направление приоритетным и незыблемым?

  Написал П. В. (аdmin) 04.04.2022 15:30
• Аудиозапись радиоэфира

  Написал П. В. (аdmin) 07.04.2022 18:06
• Главным отличием британской системы приобретения недвижимости можно назвать ее доступность, в том числе по причине действия большого количества государственных программ, Одна из таких – «Help to Buy home» работает более пяти лет. В ней покупателю достаточно иметь 5% собственных средств, 45% даст безвозмездно государство на 7-10 лет, и он получит жилье очень дешево. Если средняя стоимость дома в 100 кв.м. уровня «до МКАД» составляет 500 тысяч фунтов, то человеку надо иметь всего 25 тысяч фунтов, и это очень небольшие деньги, учитывая среднюю зарплату в 3 тысячи фунтов. В целом же процентная ставка закладной ипотеки (mortgage) составляет в среднем 3-3,5%, сейчас может быть небольшое ее увеличение.  
  Сходство состоит в том, что англичане предпочитают приобретение жилья его аренде в отличие от, например, Германии, где граждане спокойно арендуют жилье всю жизнь. К тому же доступность той же программы «Help to Buy home» дает людям понять, что за съем они отдадут столько же денег, сколько за покупку, но зато у них будет свое жилье. На окраинах Лондона находится немало запущенного жилья и сейчас наблюдается строительный бум на этих объектах, присоединяются земли. Хорошо знаю это, так как одним из видов деятельности нашей компании является перевод земель сельскохозяйственного назначения в предназначенные для жилой застройки. 
  Существуют два вида приобретения жилья: lis hold – это долгосрочная аренда, когда земля под недвижимостью остается в собственности либо королевы, либо государства и это многоэтажные дома. Аренда в таком варианте может заканчиваться через 15-20 лет и впоследствии стоимость жилья значительно уменьшается. И есть free hold – это основная форма собственности в случае таунхаусов и домов. 
  Распространенное мнение, что самую дорогостоящую недвижимость в Лондоне покупают либо русские, либо арабы не совсем соответствует действительности, во всяком случае, на современном этапе. На самом деле процент купленной гражданами России недвижимости мал и составляет менее 3-4% от общего числа. Просто чаще всего это были достаточно громкие, распиаренные покупки, что и позволило появиться такому мифу. Сейчас, кстати, самые крупные покупатели – американцы и растет число желающих приобрести жилье гонконгцев. А вот у россиян появился новый тренд – покупка недвижимости и открытие бизнеса в Дубай. Если сравнивать его и Лондон, то по инвестициям на сегодняшний день Великобритания приобрела 2,2 миллиарда, а Эмираты – 1,8 миллиарда долларов. 
  
  
  Дальше...

  Написал Печинин Сергей (Сергей Печинин) 08.04.2022 09:06
• Определенные меры поддержки гражданам, выплачивающим ипотечный кредит и попавшим при этом в сложную жизненную ситуацию в связи на современном этапе, государством приняты. Речь идет о кредитных каникулах, но, к сожалению, там установлен ряд требований, под которые более половины ипотечников не подпадает. Это может быть, например, отсутствие каких-либо документов, дающих право на 100%-е подтверждение падения дохода должника, к тому же существуют определенные лимиты.
  Таким образом, данная мера поддержки требует доработки. Если в обычных кредитах все немного проще, так как есть только денежные обязательства, то в случае с ипотечным кредитованием на кону – жилье, в котором люди в большинстве своем уже проживают и с ним связано все: и медицинское обслуживание и привязка к детским садам, школам и к работе в том числе. Поэтому именно к этому виду кредитования следовало бы отнестись более серьезно, и на данном этапе избавить ипотечные каникулы от большей части ограничений по лимиту суммы и минимизировать требования к пакету документов о сокращении дохода должника. Понятно, что банкам это будет не по душе, но за ними есть парашют страхования рисков и залоговое имущество, у заемщика же нет ничего.      
  
  
  Дальше...

  Написал Крылов Сергей (Сергей Крылов) 08.04.2022 09:09
• Федеральная нотариальная палата, нотариальное сообщество, уже давно обращаются в различные инстанции, в том числе к законодателям, с предложением ввести обязательную нотариальную форму сделок с жилой недвижимостью. В первую очередь потому, что участникам сделок необходима квалифицированная правая защита, а во-вторых, потому, что записи в ЕГРН нуждаются также в гарантиях бесповоротности. Предлагаемые решения направлены на повышение уровня правовой защищенности граждан при совершении сделок с недвижимостью. К сожалению, статистика последних лет неутешительна: ежегодно количество дел, связанных с мошенническими действиями в сфере недвижимости увеличивается в среднем на восемь процентов. При этом под удар попадают в первую очередь уязвимые, незащищенные категории граждан: инвалиды, пенсионеры, малообеспеченные люди. С одной стороны, у них нет специальных правовых навыков в данном вопросе, а с другой – они не обладают достаточными финансовыми ресурсами, чтобы привлечь квалифицированных специалистов. Как раз нотариусы – те самые специалисты, юристы на рынке недвижимости, которые наиболее доступны с экономической точки зрения. К тому же нотариальная форма сделки позволяет сторонам получить гарантии легитимности, в противовес аналогичным сделкам, совершенным в простой письменной форме. Ведь что делает нотариус, удостоверяя сделку: проверяет ее законность, проводит правовую экспертизу, обеспечивает соответствие волеизъявлений сторон, объясняет их права и обязанности, то есть, способствует тому, чтобы юридическая неосведомленность сторон не была использована им во вред.
  Частично призыв нотариального сообщества был услышан, так как полномочия и компетенции нотариусов государство постепенно расширяет, например, дав возможность нотариусу подавать документы на регистрацию перехода прав по сделкам с недвижимостью в том случае, когда сделки нотариально удостоверяются. При этом денежные средства от сделки аккумулируются на публичном депозитном счете нотариуса и после проведенной государственной регистрации с помощью нотариуса, они переходят к продавцу. При этом важно, что нотариус совершает данные действия в рамках единого нотариального тарифа, не взыскивая дополнительные средства с граждан. Но пока мы не услышаны в плане введения обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.         
  
  
  Дальше...

  Написал Аникеева Ирина (Ирина Аникеева) 08.04.2022 09:22
• Независимо от прописанных в законодательстве мер и степеней цифровой безопасности, лучшая защита своего жилья от мошенников – это постоянный контроль состояния реестра прав на недвижимое имущество. Сейчас среди новых видов мошенничества, которые показывают наибольший рост, можно назвать фиктивное подписание договоров посредством подделки цифровой подписи. Это очень опасная тенденция, так как благодаря «новаторским решениям» порой впереди планеты всей, цифровизация сделок с недвижимостью постоянно увеличивается. У мошенников, соответственно, расширяется поле для деятельности. Из последних цифровых новшеств – экстерриториальность сделок, позволяющая проводить их без участия продавца. При этом страны-соседи и европейские государства не торопятся переводить сделки с недвижимостью в электронный вид. А срок регистрации составляет примерно месяц, за который можно выяснить все подводные камни и выявить мошеннические схемы. Владелец жилья, который, в случае аферы, может даже и не подозревать о происходящем, за этот период сможет что-то понять и предпринять меры по прекращению незаконных операций.
  А ведь в ином случае люди попадают в очень сложную, порой необратимую ситуацию, так как доказать, что владелец не сам поставил свою подпись под договором купли-продажи практически невозможно. Люди порой теряют свое жилье безвозвратно или годами судятся, ведь в сделках оборотистые мошенники совершают зачастую несколько операций с надежным прикрытием всех путей и действий, и не факт, что люди в итоге могут компенсировать ущерб через имеющиеся правовые механизмы.
  Поэтому в исключительном виде для ограниченного количества сделок можно разрешать использовать цифровую подпись, но во всех остальных необходимо больше привлекать нотариальные механизмы. Как пример: при продаже долей нотариальные сделки сократили количество мошенничеств. То есть процедура должна быть полностью публичной и не быстрой.         
  
  
  Дальше...

  Написал Крохин Константин (Константин Крохин) 08.04.2022 09:50
• Первый месяц после начала санкционногого давления на Россию и действий Центробанка по купированию его последствий для рынка купли-продажи недвижимости был, скорее, ажиотажным. В большинстве городов продавцы постарались поднять цены на жилье, наиболее удачливые смогли его продать. Активность же покупателей зависела в первую очередь от целей. Одно дело, когда человек решает собственные жилищные проблемы, а другое – когда занимается инвестированием в недвижимость.
  Пока не зафиксирован резкий подъем цен или их снижение в большинстве регионов страны, а продолжается т.н. инфляционный подъем –1-2%. Однако объем сделок просел за минувший месяц примерно в 1,5-2 раза.  В подавляющем большинстве они были  ипотечными и пока свершались на «досанкционных» условиях по ранее существовавшим ставкам. Кроме того, совершались все сделки по социальной ипотеке.
  Сейчас уже пришло понимание дальнейшего развития ситуации в этой сфере с учетом резкого подъема ипотечных ставок.  Ведь в общем объеме всех совершаемых сделок по приобретению жилья те, что были прокредитованы ипотекой, составляют от 60% до 80%.  При 20%-й ставке брать ипотеку «с нуля», имея первоначальный взнос и беря кредит в полном объеме на приобретаемую недвижимость, мало кто будет. Останутся только те, кто улучшают свои жилищные условия, продает уже имеющееся жилье, покупают другое и берут для этого небольшой кредит. Это один из видов сделок, которые еще будут совершаться, а также безипотечные сделки  или сделки по социальной ипотеке. В последнем случае их число может дальше увеличиться, если будут выделены на это необходимые бюджетные средства. Сохранена ипотека для новостроек с 12%-й ставкой. Ее размер, а также условия, при которых придется ждать три года, когда жилье будет сдано, существенно снизит доступность таких сделок, в результате ликвидность новостроек сократится минимум в два-три раза. То есть, все объекты, которые будут достроены в этом году, с большой долей вероятности будут распроданы,  но дальше, если не изменится ипотечная ставка, ситуация для застройщиков существенно ухудшится. В краткосрочном прогнозе с высокой долей вероятности: к лету цены остановят свой рост, а то и начнут снижаться.    
      
  
  
  Дальше...

  Написал Апрелев Константин (Константин Апрелев) 08.04.2022 09:53