Йоханнес Энгельманн - адвокат, член палаты адвокатов Berlin

Немцы – пожалуй, самая педантичная нация на земле. Всё-то у них урегулировано и регламентировано. Взять, к примеру, аренду жилья. В Германии, если верить статистике, 58% населения живёт в арендованных квартирах и домах. С чем это связано? Для этого имеется много причин, а главные из них - высокие цены на жильё, напряжённая ситуация на рынке труда. Да и объём государственного жилья, сдаваемого в аренду, достаточно велик. И каждый, кто арендует жильё в Германии, знает, сколько бумаг и справок нужно собрать и подписать, прежде чем вам будут вручены ключи от квартиры.

Что нужно знать при заключении договора аренды на жилое помещение? В первую очередь, быть предельно внимательным при осмотре жилья и подписании договора. Если вы заметили какие-либо неполадки, обязательно требуйте их устранения и непременного занесения в протокол. Второе - все документы, касающиеся квартиры, обязательно сохранять – пригодиться могут в любой момент. И третье – знать свои права и уметь их отстоять самому или с помощью специалиста.

Юлия, так назовём нашу клиентку, арендовала квартиру в Берлине с 2004 года. Перед заключением договора аренды был произведён осмотр квартиры, при котором она обнаружила, что на радиаторе отопления в одной из комнат не исправен теплосчётчик. Она указала на это обстоятельство представителю фирмы, который составил протокол о неисправности измерительного прибора, занеся в него показания на счётчике. Протокол был приобщён к договору, и Юлия получила заверения, что в ближайшее время теплосчётчик будет заменён.

Теплосчётчик был заменён... через год, но и в первый год, и в последующие для Юлии это обстоятельство не вызывало никаких проблем. Она регулярно и своевременно вносила квартирную плату; в начале каждого года управление недвижимостью (Hausverwaltung) присылало ей перерасчёт за прошедший год об использовании ею тепла в течение предыдущего года. Показатели были разными – иногда был небольшой перерасход, но чаще – экономия тепла, своего рода кредит (Guthaben). Но в прошлом 2011 году Юлия получила перерасчёт за предыдущий 2010 год, из которого узнала, что она должна оплатить управлению недвижимостью... 1180 евро! Кроме того, её уведомляли о повышении квартирной платы. Оправившись от первого шока, женщина самостоятельно написала протест против обоих пунктов – возникшей задолженности и повышения квартплаты. Её протест был отклонён. Юлия обратилась за помощью в организацию по защите прав потребителя (Verbraucherschutz), где ей предложили не вступать с Hausverwaltung в особый конфликт, а предложить ему «сойтись» на сумме в 200-300 евро и закрыть дело. Юлия последовала совету Verbraucherschutz, однако, Hausverwaltung на это не согласился, спекулируя тем, что Юлия получает социальное пособие, а потому может подать заявление в социальное ведомство, и оно ей всё оплатит. Юлия направила заявление в Jobcenter, но получила отказ, в котором социальное ведомство указало ей, что государство может перенять на себя только сумму за повышение квартирной платы, а свои долги она должна оплачивать сама.

Дальше – больше: Hausverwaltung подало иск в суд с требованием взыскать с Юлии задолженность в порядке ускоренного судопроизводства, т.е. без проведения судебного разбирательства. В таких случаях закон устанавливает жёсткие сроки для подачи возражений на исковое заявление – 2 недели. Если установленный срок ответчиком пропущен, и возражения в суд не поданы, суд выносит решение о взыскании заявленной суммы, которое сразу же вступает в законную силу.

Решив больше не испытывать судьбу в неравной борьбе, Юлия обратилась в нашу адвокатскую канцелярию. В первую очередь адвокат запросил судебные акты. Ознакомившись с ними, он подал в суд заявление об освобождении его клиентки от оплаты судебных расходов и направил возражения на иск. Как выяснилось из судебных актов, Hausverwaltung прибег к хитрости – в иске он утверждал, что теплосчётчик был исправен; однако, арендатор не правильно поставила в квартире мебель. В результате этого счётчик был закрыт шкафом, и работник, приходивший снимать его показания, не мог прочитать точные его показания, а потому записывал их приблизительно. А когда производилась замена счётчика (для чего менять счётчик, если он исправен?), смогли увидеть его действительные показания. И ещё аргумент: так как мебель в комнате стоит близко к радиатору отопления, между мебелью и радиатором собирается тепло, поэтому радиатор работает больше и его показания выше!?! В иске были указаны свидетели – работники жилищного управления, которые, якобы, приходили в квартиру и видели, что радиатор закрыт мебелью.

В своих возражениях адвокат сослался на протокол, подписанный сторонами при заключении договора аренды квартиры, в котором неисправность теплосчётчика была зафиксирована; указал, как стоит мебель в комнате, а также на то, что она не переставлялась. В качестве свидетелей были указаны члены семьи клиентки и их знакомые, которые бывали в квартире. Кроме того, адвокат порекомендовал клиентке провести своего рода эксперимент – включить радиатор на самую большую мощность на 24 часа, записав его показания до и после эксперимента. Полученные данные показали, что радиатор, включенный на всю мощность, просто не может выработать столько тепла, сколько было указано в требованиях заявителя. И ещё одно обстоятельство, на которое указал адвокат – арендодатель может сделать перерасчёт и требовать возмещения расходов только за последний год, предшествующий предъявлению требования – это закреплено законом.

Между сторонами через суд велась длительная переписка – никто не хотел уступать. Наконец Hausverwaltung убедилось, что шансы выиграть дело очень малы и снизило свои требования в половину. К этому времени Юлия уже выехала из спорной квартиры в другую. Согласно справке, полученной ею в жилищном управлении, она не только не имела задолженности по квартирной плате, но, напротив, имела экономию, которая составляла 350 евро. Однако, воспользоваться этими деньгами она не могла, так как средства для оплаты квартиры перечисляло ей социальное ведомство. Поэтому Юлия согласилась использовать для покрытия требования Hausverwaltung эти сэкономленные ею 350 евро. В отношении выплаты оставшейся суммы - она подала заявление в социальное ведомство.

Стороны подписали мировое соглашение, и дело в суде было закрыто. От оплаты судебных издержек, как мы уже указывали, Юлия судом была освобождена.

Вот так, казалось бы, на ровном месте, возникла ситуация, которая стоила клиентке больших нервных затрат. Хочется ещё раз посоветовать Вам, дорогой читатель – не пытаться вступать в споры с жилищными фирмами самостоятельно – жилищные фирмы – это, зачастую, крупные компании, имеющие в своих штатах грамотных юристов, которые защищают интересы своей компании, что вполне естественно. Если у Вас возникли серьёзные проблемы, поручите ведение дела юристу. Порой, одного письма опытного адвоката в жилищную компанию бывает достаточно для решения проблемы. Ну а если дело уже дошло до суда, без опыта и знаний здесь не обойтись.