БЕЗЗАКОННЫЕ РИЕЛТОРЫ

БЕЗЗАКОННЫЕ РИЕЛТОРЫ

Ежегодно в России происходит 7–8 тыс. случаев мошенничеств на рынке недвижимости. По итогам первого полугодия 2022 г. уже зафиксировано 5 тыс. случаев – рост по отношению к прошлому году составил 18%. Чаще всего преступления связаны с подделкой документов, низкой правовой и финансовой грамотностью участников сделок, указывают правоприменители. Но есть еще одна причина – отсутствие эффективного правового регулирования этой деятельности и должного контроля за соблюдением законности сделок. В частности, в законодательстве не прописано само понятие «риелтор», не говоря уже о других мерах регулирования. Поручение разобраться с этой проблемой президент Владимир Путин дал еще в феврале 2021 года. 

Аферисты от недвижимости

О вопиющем случае недавно рассказала газета «Известия»: риелтор продал «двушку» семейной пары и вместо выплаты 4 млн рублей временно поселил их в другую квартиру. Через два года оказалось, что жилье арестовано и выставлено на торги, и теперь потерпевшие живут на берегу реки. В арсенале аферистов как «классические» схемы, так и новые, «цифровые». В ход для обмана идет все: поддельные документы, в т.ч. паспорта собственников, доверенности на распоряжение имуществом, искажение самой природы сделок. Иногда мошенники «подделывают» даже людей – внешне похожие на собственников люди с их паспортами оформляют нотариальные доверенности и затем подают заявление о регистрации через МФЦ. Активно орудуют мошенники и в интернете – делают фейковые сайты по аренде и продаже недвижимости и склоняют людей переводить им деньги в качестве залога, а то и полной стоимости квартиры или предоплаты за аренду.

Из черного в белое

Таким образом, все больше людей теряют единственное жилье и деньги из-за обращения к недобросовестным или непрофессиональным посредникам. А, поскольку за ними не закреплено никакой профессиональной ответственности, у их жертв фактически нет шансов на получение компенсации ущерба. Общественная палата РФ еще год назад – в сентябре 2021 года – озвучила перечень рекомендаций по приведению риелторской деятельности в правовое поле, в их числе – закрепление в законе понятия «риелтор», «риелторская деятельность», «риелторская организация», их прав и обязанностей, а также обязательное лицензирование или сертификация этой деятельности. Примечательно, что о необходимости закона, регламентирующего риелторскую деятельность, говорят сами добросовестные участники рынка. Говорят общественники, говорят профессиональные риелторы, поручил президент, недавно высказался за это и зампред профильного комитета Госдумы… а документа как не было, так и нет. В чем причина, какими методами можно регулировать рынок риелторских услуг и защитить граждан от потери жилья и денег? 

MНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

 

   
 

Константин Апрелев
Вице-президент Российской гильдии риэлторов

 

Способы регулирования деятельности риелторов должны быть прописаны отдельным законом

Большая часть сферы оказания услуг риелторами, все процессы и вопросы ответственности достаточно детально прописаны в  Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации. Другое дело, что риелторская деятельность не регулируется с 2002 года, когда был принят документ, отменяющий большую часть «избыточного регулирования» почти по 300 видам деятельности путем отмены лицензирования.
С того периода существует добровольная система сертификации, держателем которой является Российская гильдия риелторов. В этой системе на сегодняшний момент более 2 000 сертифицированных компаний и более 20 000 аттестованных специалистов. Естественно, это не покрывает весь рынок, и на нем действует большое количество людей, называющих себя риелторами, но ничего общего с этой профессией не имеющих.
Следует разделять случаи, связанные с мошенничеством и непрофессионализмом. Наносит ущерб людям и то, и другое, но мошенников меньше и их преступлениями и правонарушениями занимаются уполномоченные органы. А вторая часть – это следствие отсутствия должного регулирования профессиональной деятельности риелторов. Некомпетентность наносит не только финансовый вред гражданам, но и имиджевый вред всему цеху профессиональных агентов по сделкам с недвижимостью.
Есть два способа регулирования профессиональной деятельности в России – лицензирование и сертификация, которая реализуется через саморегулируемые организации. Сейчас в риелторской сфере есть только саморегулирование, обсуждаемый закон может сделать его обязательным. Один из этих двух инструментов регулирования деятельности риелторов должен присутствовать. 

 

Алексей Петропольский
Генеральный директор юридической компании «ЮрВиста»

 

Треть сделок с недвижимостью – «серые» схемы

Большое количество афер по сделкам с недвижимостью чаще всего связано с тем, что люди хотят сэкономить при покупке жилья, ищут варианты ниже рыночной стоимости. Такие предложения дают, как правило, «черные маклеры». Поэтому количество «серых» сделок, тех, по которым в перспективе могут быть проблемы, доходит до 30% от всего объема сделок по аренде и купле-продаже недвижимости.
Разновидностей схем – огромная масса. Например, фиктивная аренда квартиры, пересдача ее два-три раза, получение предоплаты и пропажа посредников после этого. В случае продажи – квартира может быть в скором времени арестована или уже арестована в связи с невыплатой кредитов или имеются огромные долги за ЖКЖ. Самое же страшное – когда кто-то не участвовал в приватизации, квартира продается и сделку «отматывают» обратно. С большими проблемами зачастую сталкиваются покупатели земельных участков с домом, когда выясняется, что его постройка незаконна, и он идет под снос.
При этом риелторы никакую ответственность за то, что, по сути, способствовали совершению таких сделок, не несут и в судебных заседаниях не участвуют. Больше того – риелторы в 99% не имеют юридического образования и даже не могут должным образом проверить чистоту квартиры по различным отраслям права. Их вообще не интересует сохранность денег клиентов, им интересна только собственная комиссия со сделки, причем, немалая. Поэтому лицензирование этой деятельности, как это делается в США, в Европе, необходимо.  

 

Наталья Оганова
Доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ, член Высшего совета движения «СИЛЬНАЯ РОССИЯ»

 

Несмотря на поручение президента, закон о регулировании риелторской деятельности пока только обсуждается

То, что на сегодняшний день огромная сфера риелторской деятельности не имеет своего профильного федерального закона – неправильно. Попытки урегулировать ее ведутся уже более 11 лет, но по целому ряду причин этого не происходит, регулирование осуществляется актами подзаконного характера, преимущественно постановлениями Правительства, при отсутствии лицензирования. Есть надежда, что к концу 2022 года соответствующий закон будет принят. Он давно ожидаем, к тому же количество уголовных дел, возбужденных в отношении риелторов за последние два года, зашкаливает. Был проведен анализ того, что в договорах предлагают риелторы клиентам, и он показал просто запредельные вещи в части нарушения норм законодательства, например, прямое выманивание оригиналов документов о собственности, требование о внесении крупных сумм задатка, заключение договоров сразу с несколькими клиентами. При этом никаких гарантий и никакой ответственности риелтора.
Прописать нормы регулирования в законе необходимо, другой вопрос, как это будет сделано. Есть сомнения, что это будет качественный нормативный акт. Притом, что президентом задача поставлена более полутора лет назад, за весь этот период времени так ничего и не решилось. Все находится на уровне обсуждений, как и пять лет назад, когда не был принят разработанный законопроект о риелторской деятельности, хотя на ряд вопросов, на которые тогда не было ответов, сейчас пытаются дать ответы. Либо вносятся предложения о таких препонах, которые могут обрушить этот рынок, так как услуги риелторов станут для граждан неподъемными. Если речь идет о создании саморегулируемых организаций, то это будет связано с оплатой вступительных взносов, обязательного страхования, и все это очень дорого. Люди вместо защиты от мошенничеств получат просто увеличение стоимости сделок с недвижимостью. В итоге гражданам будет легче пойти к нотариусу, поскольку в этом случае предусмотрена его ответственность за условия удостоверенной сделки.       

 

Сергей Елин
Эксперт по финансово-правовой безопасности бизнеса Московского отделения «ОПОРА РОССИИ»

 

Большое число мошенничеств в сделках с недвижимостью связано с низкой финансово-правовой грамотностью граждан

Основная проблема в вопросе обеспечения безопасности сделок с недвижимостью – низкая правовая и финансовая грамотность граждан. Инструментарий для того, чтобы обезопасить себя имеется, но, к сожалению, не всегда применяется. К примеру, вариант страхования утери права собственности, когда сделка страхуется, и в случае возникновения потерь, они возмещаются страховой компанией. Другой вариант – привлечение нотариуса к заключению сделок, использование им эскроу-счетов, депонирования средств. Безусловно, это влечет дополнительные затраты, но они несопоставимы с рисками участников сделки.
Также не стоит надеяться, что риелтор проверит юридическую сторону вопроса – он, по сегодняшним реалиям, человек, который просто сводит между собой стороны сделки – т.е. у него брокерская, посредническая функция, он не сильный юрист. Чтобы проанализировать юридические риски нужно обязательно к сделке привлекать юриста, причем, проверенного, либо компанию с надежной репутацией. Его не стоит искать в объявлениях о «бесплатной» помощи – он может, как минимум, не обладать необходимой компетенцией. Ведь по сделкам с недвижимостью все очень непросто – например, сделка может быть оспорена вследствие банкротства одной из сторон, есть риски признания недействительности тех или иных действий, нарушение процедуры приватизации. То есть имеется много пересекающихся вопросов в банкротной, семейной и других сферах законодательства, большая часть из которых скрыта и не лежит на поверхности. Каждая сделка с недвижимостью требует обязательной юридической проработки.
Таким образом, в нынешних условиях чтобы не попасть в руки мошенников, необходим грамотный подход и повышение своей финансово-правовой грамотности, нужно проявлять осмотрительность, больше времени и внимания уделять проработке, не поддаваться ажиотажу и дешевизне.  

 

 

25.08.2022

 в избранное

Добавление комментария

(Добавить через форум)
  • — —

Комментарии

Читать с начала Читать с конца Читать на форуме
  • Большая часть сферы оказания услуг риелторами, все процессы и вопросы ответственности достаточно детально прописаны в  Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации. Другое дело, что риелторская деятельность не регулируется с 2002 года, когда был принят документ, отменяющий большую часть «избыточного регулирования» почти по 300 видам деятельности путем отмены лицензирования.
    С того периода существует добровольная система сертификации, держателем которой является Российская гильдия риелторов. В этой системе на сегодняшний момент более 2 000 сертифицированных компаний и более 20 000 аттестованных специалистов. Естественно, это не покрывает весь рынок, и на нем действует большое количество людей, называющих себя риелторами, но ничего общего с этой профессией не имеющих.
    Следует разделять случаи, связанные с мошенничеством и непрофессионализмом. Наносит ущерб людям и то, и другое, но мошенников меньше и их преступлениями и правонарушениями занимаются уполномоченные органы. А вторая часть – это следствие отсутствия должного регулирования профессиональной деятельности риелторов. Некомпетентность наносит не только финансовый вред гражданам, но и имиджевый вред всему цеху профессиональных агентов по сделкам с недвижимостью.
    Есть два способа регулирования профессиональной деятельности в России – лицензирование и сертификация, которая реализуется через саморегулируемые организации. Сейчас в риелторской сфере есть только саморегулирование, обсуждаемый закон может сделать его обязательным. Один из этих двух инструментов регулирования деятельности риелторов должен присутствовать. 


    Дальше...
    Написал Апрелев Константин (Константин Апрелев) 26.08.2022 10:23
  • Большое количество афер по сделкам с недвижимостью чаще всего связано с тем, что люди хотят сэкономить при покупке жилья, ищут варианты ниже рыночной стоимости. Такие предложения дают, как правило, «черные маклеры». Поэтому количество «серых» сделок, тех, по которым в перспективе могут быть проблемы, доходит до 30% от всего объема сделок по аренде и купле-продаже недвижимости.
    Разновидностей схем – огромная масса. Например, фиктивная аренда квартиры, пересдача ее два-три раза, получение предоплаты и пропажа посредников после этого. В случае продажи – квартира может быть в скором времени арестована или уже арестована в связи с невыплатой кредитов или имеются огромные долги за ЖКЖ. Самое же страшное – когда кто-то не участвовал в приватизации, квартира продается и сделку «отматывают» обратно. С большими проблемами зачастую сталкиваются покупатели земельных участков с домом, когда выясняется, что его постройка незаконна, и он идет под снос.
    При этом риелторы никакую ответственность за то, что, по сути, способствовали совершению таких сделок, не несут и в судебных заседаниях не участвуют. Больше того – риелторы в 99% не имеют юридического образования и даже не могут должным образом проверить чистоту квартиры по различным отраслям права. Их вообще не интересует сохранность денег клиентов, им интересна только собственная комиссия со сделки, причем, немалая. Поэтому лицензирование этой деятельности, как это делается в США, в Европе, необходимо.  


    Дальше...
    Написал Петропольский Алексей (Алексей Петропольский) 26.08.2022 10:20
  • То, что на сегодняшний день огромная сфера риелторской деятельности не имеет своего профильного федерального закона – неправильно. Попытки урегулировать ее ведутся уже более 11 лет, но по целому ряду причин этого не происходит, регулирование осуществляется актами подзаконного характера, преимущественно постановлениями Правительства, при отсутствии лицензирования. Есть надежда, что к концу 2022 года соответствующий закон будет принят. Он давно ожидаем, к тому же количество уголовных дел, возбужденных в отношении риелторов за последние два года, зашкаливает. Был проведен анализ того, что в договорах предлагают риелторы клиентам, и он показал просто запредельные вещи в части нарушения норм законодательства, например, прямое выманивание оригиналов документов о собственности, требование о внесении крупных сумм задатка, заключение договоров сразу с несколькими клиентами. При этом никаких гарантий и никакой ответственности риелтора.
    Прописать нормы регулирования в законе необходимо, другой вопрос, как это будет сделано. Есть сомнения, что это будет качественный нормативный акт. Притом, что президентом задача поставлена более полутора лет назад, за весь этот период времени так ничего и не решилось. Все находится на уровне обсуждений, как и пять лет назад, когда не был принят разработанный законопроект о риелторской деятельности, хотя на ряд вопросов, на которые тогда не было ответов, сейчас пытаются дать ответы. Либо вносятся предложения о таких препонах, которые могут обрушить этот рынок, так как услуги риелторов станут для граждан неподъемными. Если речь идет о создании саморегулируемых организаций, то это будет связано с оплатой вступительных взносов, обязательного страхования, и все это очень дорого. Люди вместо защиты от мошенничеств получат просто увеличение стоимости сделок с недвижимостью. В итоге гражданам будет легче пойти к нотариусу, поскольку в этом случае предусмотрена его ответственность за условия удостоверенной сделки.       


    Дальше...
    Написал Оганова Наталья (Наталья Оганова) 26.08.2022 10:17
  • Основная проблема в вопросе обеспечения безопасности сделок с недвижимостью – низкая правовая и финансовая грамотность граждан. Инструментарий для того, чтобы обезопасить себя имеется, но, к сожалению, не всегда применяется. К примеру, вариант страхования утери права собственности, когда сделка страхуется, и в случае возникновения потерь, они возмещаются страховой компанией. Другой вариант – привлечение нотариуса к заключению сделок, использование им эскроу-счетов, депонирования средств. Безусловно, это влечет дополнительные затраты, но они несопоставимы с рисками участников сделки.
    Также не стоит надеяться, что риелтор проверит юридическую сторону вопроса – он, по сегодняшним реалиям, человек, который просто сводит между собой стороны сделки – т.е. у него брокерская, посредническая функция, он не сильный юрист. Чтобы проанализировать юридические риски нужно обязательно к сделке привлекать юриста, причем, проверенного, либо компанию с надежной репутацией. Его не стоит искать в объявлениях о «бесплатной» помощи – он может, как минимум, не обладать необходимой компетенцией. Ведь по сделкам с недвижимостью все очень непросто – например, сделка может быть оспорена вследствие банкротства одной из сторон, есть риски признания недействительности тех или иных действий, нарушение процедуры приватизации. То есть имеется много пересекающихся вопросов в банкротной, семейной и других сферах законодательства, большая часть из которых скрыта и не лежит на поверхности. Каждая сделка с недвижимостью требует обязательной юридической проработки.
    Таким образом, в нынешних условиях чтобы не попасть в руки мошенников, необходим грамотный подход и повышение своей финансово-правовой грамотности, нужно проявлять осмотрительность, больше времени и внимания уделять проработке, не поддаваться ажиотажу и дешевизне.  


    Дальше...
    Написал Елин Сергей (Сергей Елин) 26.08.2022 10:11
  • Аудиозапись радиоэфира
    Написал П. В. (аdmin) 25.08.2022 18:06
ТЕМА НЕДЕЛИ ПРОВЕРОЧНАЯ ЖЕСТОКОСТЬ
Немотивированное ужесточение наказаний в виде замены условного срока на реальный нередко приводит в ступор не только осужденных и их защиту, но и само судейское сообщество. В июне 2024 года ВС даже пришлось...
Популярное
Новое