Чья земля под домом?

Назначение жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не одинаково, что влечет и разницу в статусе их владельцев. Предлагаем рассмотреть вопрос о праве собственников нежилых помещений на долю в земельном участке и на участие в управлении таким домом как единым комплексом.

Кто может претендовать на общее имущество?

Как известно, Гражданский кодекс РФ не распространяет режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме. А помещения такие были, есть и будут, тем более что Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность перевода жилых помещений в нежилые (глава III ЖК РФ). Речь идет о расположенных на первых этажах жилых домов магазинах, ателье, студиях, офисах и др.

В то же время Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относит нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимого имущества.

Поэтому вопрос о круге лиц, правомочных претендовать на общее имущество в многоквартирном доме, важен как с точки зрения собственников жилых помещений, поскольку нередко муниципалитеты используют общее имущество многоквартирного дома в своих интересах, так и с точки зрения собственников нежилых помещений. Ведь этим собственникам также иногда создают препятствия жильцы дома в пользовании общим имуществом, затрудняя доступ в помещения, запрещая проезд по территории, провоз товаров к магазину и др., а муниципальные органы берут с них арендную плату за долю на земельный участок под занимаемым нежилым помещением в многоквартирном доме.

ЖК РФ гласит

В соответствии с ЖК РФ многоквартирный дом включает два вида имущества:

1. помещения, предназначенные для жилых или нежилых целей, находящиеся в собственности конкретных лиц, – самостоятельные объекты недвижимости;
2. общее имущество в многоквартирном доме.

ЖК РФ определяет признаки, которые характеризуют общее имущество многоквартирного дома и дают возможность отнести помещения к такому имуществу (ч. 1 ст. 36):

• помещения, которые не могут быть частями квартир;
  
• объекты, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
  
• объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благо­устройства всего многоквартирного дома.
  

К общему имуществу, в частности, ЖК РФ относит межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы, крыши и др.; земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен данный дом, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, вступившие в силу 15 августа 2010 г., говорят о том, что «отводимый под строительство земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений» (п. 2.3 СанПиН 2.1.2.2645 от 15.07.2010 // Российская газета. 2010. № 159).

Таким образом, общее имущество включает и конструктивные элементы многоквартирного дома, обеспечивающие его целостность (фундамент, несущие стены, крыши и т.п.); техническое оборудование многоквартирного дома (инженерные коммуникации – общие домовые сети тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, необходимые для обеспечения санитарно-гигиенических условий и безопасности эксплуатации жилых и нежилых помещений); придомовая территория с элементами благо­устройства.

Что было и что стало

Вопрос о включении в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 2, 3, 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона). Земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В случае если в существующей застройке земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники помещений через уполномоченное их общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и постановки сформированного участка на государственный кадастровый учет земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность индивидуальных собственников помещений в многоквартирном доме.

Три заявителя из разных городов РФ обратились в Конституционный Суд РФ с жалобами на невозможность оформления права собственности на землю под занимаемыми нежилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах, в результате чего им приходилось платить арендную плату муниципалитетам вместо земельного налога. Как утверждают заявители, оспариваемые нормы ставят получение собственниками помещений в многоквартирных домах права собственности на земельные участки под этими домами в зависимость от того, когда сформирован и поставлен государственный кадастровый учет соответствующий земельный участок – до или после введения в действие ЖК РФ (1 марта 2005 г.). Иными словами, данные нормы устанавливают недопустимые различия в правах граждан, находящихся в сходной правовой ситуации, и потому нарушают их конституционные права, гарантированные в том числе ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 2) и 36 Конституции РФ.

Поскольку жалобы граждан касаются одного и того же предмета, КС РФ соединил дела по этим жалобам в одном производстве и вынес соответствующее Постановление, сформулировав некоторые общие правила.

Сначала формируем земельный участок

Так, по мнению КС РФ, признание земельного участка объектом гражданских прав требует точного определения его границ и постановки на кадастровый учет. Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с необходимостью формирования данного земельного участка. При этом формирование такого участка в разумный срок КС РФ возложил на органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 4).

Предусмотрев в ч. 3 ст. 16 Закона, что любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в доме лицо вправе обратиться в соответствующий орган с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить собственникам помещений в многоквартирном доме право собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренное ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (п. 4.1). Но в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений принятие общим собранием решения становится практически невозможным, что означает сохранение на неопределенное время различий правового режима земельных участков под такими домами, так как собственники несформированного земельного участка фактически осуществляют владение и пользование этим земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

КС РФ напоминает те разъяснения, которые даны в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в отношении несформированного земельного участка под многоквартирным жилым домом. В этом случае земля под многоквартирным жилым домом хотя и находится в собственности соответствующего публич­но-правового образования, но по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Закона собственник не вправе распорядиться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком. И как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст.  305 ГК РФ собственники имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы и не связанных с лишением владения, а также прав на защиту своего владения, в том числе и против собственника земельного участка (п. 67).

В связи с этим КС РФ приходит к выводу, что ч. 3 ст. 16 Закона об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условия реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36 Конституции РФ (п. 4.3). Поэтому КС РФ своим Постановлением признал неконституционной ч. 3 ст.  16 Федерального закона «О практике применения Жилищного кодекса РФ» и рекомендовал законодателю внести необходимые изменения, вытекающие из данного Постановления (п. 2). Впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений (как жилых, так и нежилых), земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления могут подаваться, в частности, собственниками, не уполномоченными общим собранием, и должны рассматриваться как основание для оформления земельного участка и проведения его кадастрового учета.

Общее имущество

Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это имущество не является самостоятельным объектом права собственности, так как функционально предназначено для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Общее имущество «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме» (п. 3 абз. 3 Постановления КС РФ от 28.05.2010); оно предназначено «в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанным помещением» (п. 2.1, абз. 2 Постановления КС РФ от 28.05.2010).

По общему правилу доля в праве на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ), если собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество, принятым до вступления в силу ЖК РФ, не установили иное (ст. 15 Закона).

Особенности доли в праве на общее имущество определяются спецификой данного имущества:

• доля в праве общей собственности на общее имущество не может отчуждаться отдельно от права собственности на жилое и нежилое помещение;
  
• эта доля не подлежит выделу в натуре (ст. 37 ЖК РФ);
  
• доля в праве общей собственности на общее имущество дома возникает у нового собственника помещения в силу закона без особого указания об этом в договоре (ст. 38 ЖК РФ).
  

Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме связаны с долей в общей собственности на общее имущество.

Что дает доля?

Для чего определяется доля в праве общего имущества многоквартирного дома и что она определяет? Верно ли мнение, что «получаемая общая собственность главным образом или даже только обременение, но никак не благо»? (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Москва, 2000, ст. 173; Собственность в гражданском праве. Четвертое издание. Москва: Статут, 2008. С. 265, 270, 271). Ответы на эти вопросы содержатся в ЖК РФ. Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться имуществом по своему усмотрению и должны нести расходы по его содержанию соразмерно своей доле участия (ст. 30, 39,43 ЖК РФ).

Следовательно, доля в праве на общее имущество определяет и бремя его содержания. В то же время по решению собственников помещений в многоквартирном доме некоторые объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, собственники могут сдавать в аренду подвал дома, чердак, спортивную площадку, находящуюся на придомовом земельном участке, получать доход и направлять эти средства на содержание дома. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме соответствует и доле участия в управлении этим домом. Из нормы ч. 3 ст. 48 ЖК РФ следует, что собственник помещения располагает тем большим количеством голосов, чем больше его доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Решения по управлению многоквартирным домом принимаются большинством голосов (или квалифицированным большинством) (ч. 1 ст.  46 ЖК РФ).

Можно сделать вывод, что ценность доли в общем имуществе заключается в ценности помещения. Доля ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества, а значит, и в определении степени несения затрат на содержание общего имущества. Доля в общем имуществе может влиять на ценность помещения: так, доля в праве на земельный участок повышает стоимость жилого и нежилого помещения собственника. Доля в праве дает возможность защищать свои права на общее имущество, в том числе и от местных властей, когда они распоряжаются придомовой территорией в своих интересах, а также бороться с так называемой точечной застройкой.

Итак, пользование жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме невозможно без общего имущества. Поэтому следует признать, что доля в общем имуществе не имеет собственной судьбы; жилые и нежилые помещения связаны с долей в общей собственности на общее имущество. Очевидно, можно говорить о едином комплексе недвижимого имущества, который образован земельным участком с размещенным на нем многоквартирным домом вместе с сооружениями и инженерными коммуникациями – жилищным комплексом. Этот комплекс, кроме жилых помещений, являющимися самостоятельными объектами как жилищных, так и гражданских правоотношений, может включать и нежилые помещения, не относящиеся к жилищному фонду и являющиеся самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений.

Но субъекты жилых и нежилых помещений, имея долю в общем имуществе жилищного комплекса, обязаны участвовать в управлении комплексом недвижимого имущества; в управлении многоквартирным домом (ст. 36; ч. 1 ст. 135; ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). При этом порядок такого участия для собственников нежилых помещений нуждается в дополнительном правовом регулировании, так как ЖК РФ, раскрывая цели содержания и управления многоквартирным домом, имеет в виду в основном собственников жилых помещений.

Светлана Куцина
к. ю. н.,
доцент кафедры гражданского права КубГУ,
г. Краснодар

02.02.2011

Электронная приемная газеты "эж-Юрист"