Интересы арендатора

В целях минимизации затрат многие предприниматели предпочитают покупке оборудования его аренду. Однако на практике не так легко расторгнуть или пересмотреть условия такого договора. Статья посвящена возврату имущества арендодателю в условиях, когда он уклоняется от принятия имущества из аренды.

Арендодатель-уклонист

На первый взгляд нормы ГК РФ четко регулируют процесс возврата имущества из аренды арендодателю. Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Но, если арендодатель уклоняется от приемки имущества из аренды, ссылаясь на недостатки возвращаемого имущества, возникшие после передачи его арендатору, которые требует устранить? Подтвердить их возникновение до начала передачи в пользование арендованного имущества арендатор не в силах. Явились ли недостатки результатом действия арендатора (неправильного использования и прочее) или уже были на момент передачи имущества?

В подтверждение состояния объекта аренды на момент передачи сторонам необходимо подписывать акт приема-передачи, в котором они зафиксируют состояние объекта, соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества. При этом желательно производить фото- или видеосъемку объекта с отражением дефектов и недостатков передаваемого арендатору имущества во избежание в последующем необоснованных претензий арендодателя.

В случае если недостатки были выявлены арендатором в процессе пользования арендованным имуществом, последний обязан известить собственника имущества в письменном виде. Тогда в силу ст.612 ГК РФ арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Согласно ст.616 ГК РФ после принятия имущества в пользование арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено законом или договором аренды, до момента возврата арендодателю.

В Информационном письме от 11.01.2002 № 66 («Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») ВАС РФ признал необоснованным лишь требование арендодателя требовать арендную плату. Но с какого момента арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов по содержанию имущества и понесенных арендатором убытков в связи с уклонением арендодателя от приемки из аренды имущества и подписания акта приема-передачи?

Договор – всему голова

Как же должен поступить арендатор в случае отсутствия возможности дальше нести расходы по содержанию имущества арендодателя?

В качестве примера из судебной практики можно привести Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края по делу № A33-12462/2008-03АП-805/2009. Как усматривается из материалов дела, между юридическими лицами был заключен договор аренды контейнеров. По окончании срока аренды арендатор намеревался передать имущество уполномоченному арендодателем лицу в месте, оговоренном сторонами. Представитель арендодателя принимать контейнеры отказался, в связи с чем арендатор нес расходы по хранению контейнеров и их автодоставке до места хранения. После извещения арендодателя о готовности принять имущество у арендатора последний предъявил требование о возмещении расходов по содержанию имущества, возникших по вине арендодателя.

При этом срок передачи контейнеров, установленный в договоре, был арендатором нарушен. Не признав своей вины в нарушении срока возврата, арендатор отказывался возмещать стоимость контейнеров, которую предъявил последнему арендодатель. Арендодатель обратился в суд. По результатам рассмотрения дела суд принял решение о взыскании с арендатора убытков в виде стоимости контейнеров, поскольку на момент подачи арендодателем иска о возмещении стоимости контейнеров прошел оговоренный сторонами двухмесячный срок для их передачи из аренды, после чего контейнеры были признаны арендодателем утраченными. Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда и в качестве довода в отказе от иска указала на документально подтвержденное желание арендатора вернуть в оговоренный срок имущество арендодателю и намеренное уклонение арендодателя от его приемки. В то же время при рассмотрении дела в кассационном порядке ФАС ВСО не принял доводов арендатора, согласившись с арендодателем, что при нарушении установленного договором срока возврата имущества последнее признается утраченным, тем самым признав верным требование истца о возмещении стоимости контейнеров.

На будущее сторонам необходимо четко оговаривать порядок возврата имущества из аренды, место, сроки и уполномоченных лиц. Это должно быть зафиксировано сторонами в письменном соглашении во избежание дальнейших судебных разбирательств и возможных убытков для одной из сторон.

Вообще, если договором аренды не оговаривается возможность расторжения договора в одностороннем порядке, арендатор будет вынужден пройти длительную процедуру внесудебного порядка расторжения при отсутствии оснований, предусмотренных ст.620 ГК РФ. В первую очередь арендатор будет обязан направить другой стороне предложение о расторжении договора. И только когда от арендодателя будет получен отказ на предложение либо предложение будет проигнорировано, арендатор сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст.452 ГК РФ). При этом в течение 3 месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период будет признан незаконным (п.13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что ввиду скудности арбитражной практики регулирования отношений по возврату имущества из аренды и решения проблем, возникающих в процессе реализации этой задачи, потенциальным участникам данных правоотношений необходимо совершить следующие действия.

Во-первых, наиболее подробно зафиксировать в акте приема-передачи состояние (дефекты, недостатки и т.д.) передаваемого в пользование имущества. При возможности зафиксировать с помощью фото- и/или видеосъемки. Указать в договоре цели использования – это поможет исключить возможные споры о том, насколько состояние имущества соответствует его назначению, а также установить в случае возникновения спора, каков нормальный износ имущества при таких целях и способах его использования.

При выявлении скрытых дефектов и/или недостатков уже переданного имущества немедленно письменно известить арендодателя.

Во-вторых, четко прописать в договоре пункты, связанные с досрочным расторжением и возвратом имущества арендодателю, а также ответственность последнего за препятствия к осуществлению данного права арендатора.

Татьяна Федорова,
замдиректора по правовым вопросам,
г, Красноярск
 

15.09.2011

эж-Юрист