Долевое строительство: особые отношения

Строительство является одним из самых сложных видов деятельности не только в силу технологических особенностей, но и в связи с разнообразием форм договорных отношений, применяемых в отрасли. О специфике договоров на привлечение денежных средств в строительство говорится в статье.

Объект в поле зрения

Сфера регулирования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (1) по-прежнему остается наиболее актуальной проблемой современного законодательства в области строительства.

Опираясь на положение ч.1 ст.1 Закона № 214-ФЗ при определении правого регулирования участия в долевом строительстве и выборе заключаемого договора в данной сфере, представляется необходимым учитывать некоторые нюансы.

Особой спецификой правового регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве, отличается объект долевого строительства.

Как следует из определения, приведенного в п.2 ст.2 Закона № 214-ФЗ, «объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства».

С этой точки зрения Закона № 214-ФЗ охватывает строительство лишь тех объектов недвижимости, которые будут иметь в своем составе жилые или нежилые помещения (объекты долевого строительства). Данный вывод получил определенную оценку в судебной практике.

Например, ФАС УО в Постановлении от 18.06.2008 № Ф09-8535/07-С6 указал на то, что, поскольку предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а все нежилые помещения в здании по существу как единый объект гражданских прав, подлежащие по завершении строительств передаче одному лицу, действие Закона № 214-ФЗ на отношения, связанные с возведением такого объекта недвижимости, распространяться не будет (2).

Весьма серьезные проблемы на практике возникают при толковании Закона № 214-ФЗ в части определения перечня иных объектов недвижимости, строительство которых также подпадает под его правовое регулирование.

Нужно напомнить, что первоначальная редакция Закона № 214-ФЗ содержала примерный перечень таких объектов недвижимости, относя к ним гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. При этом Закон № 214-ФЗ не конкретизировал, что относится к объектам предпринимательской деятельности, а что к объектам производственного назначения.

Немногим позже законодатель отказался от уточнения списка соответствующих объектов, ограничив действие Закона № 214-ФЗ лишь в отношении объектов производственного назначения. Поскольку Закона № 214-ФЗ по-прежнему не уточняет, какие объекты должны рассматриваться, в качестве объектов производственного назначения, полагаем, что в данном случае следует исходить из общих правил деления объектов капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков.

Так, в соответствии с п.2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (3), объектами производственного назначения признаются здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности; объектами непроизводственного назначения - здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения.

Следовательно, учитывая существующую на сегодня классификацию объектов капитального строительства по признаку функционального назначения, на основании договора участия в долевом строительстве, возможно строительство (создание) только тех помещений, которые будут входить в состав объектов недвижимости жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Однако, например, С.П. Гришаев придерживается иной точки зрения, отмечая, что «Закон распространяется на все виды недвижимого имущества, в том числе и производственного назначения» (4). К сожалению, автор не приводит аргументов в подтверждение своего вывода.

Кроме того, в теории и на практике в настоящее время часто возникают вопросы о том, распространяются ли правила Закона № 214-ФЗ на отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства не отдельных помещений в том или ином объекте недвижимости, а отдельных зданий (жилых или нежилых) в комплексе зданий.

Особую ситуацию в этой связи проиллюстрировала А.А. Маковская на примере жилых домов в коттеджном поселке. Анализируя нормы действующего законодательства, она отмечает, что «…в широ­ком смысле подобный жилой дом следует рассматривать как жилое помещение, а сам коттеджный поселок - как иной объект недвижимости» (5).

Н. Бунина также считает, что участие в долевом строительстве коттеджных поселков должно регулироваться Законом № 214-ФЗ, «…поскольку, во-первых, как правило, привлечение средств граждан на строительство дома в коттеджном поселке осуществляется застройщиками по тем же самым договорам и на тех же ранних этапах строительства, что и при строительстве многоквартирного дома… во-вторых, в процессе строительства коттеджного поселка создается общее имущество» (6).

Несколько иначе на этот вопрос смотрит О.Ю. Скворцов, утверждая, что строительство коттеджных поселков не подпадает под регулирующее действие Закона № 214-ФЗ, так как возводимый в таком поселке коттедж является самостоятельным объектом недвижимости (7).

Независимо от решения этой проблемы, которая сама по себе требует отдельного исследования, можно все же заметить, что, коль скоро перечень объектов недвижимости, строительство которых регулируется Законом № 214-ФЗ, остается открытым, вероятно, вопрос о том, подпадает ли строительство таких объектов под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, будет решаться в каждом конкретном случае исходя из всех обстоятельств дела и с учетом правила ст. 130 ГК РФ, содержащего общее определение недвижимости. С этой точки зрения представляется затруднительным рассматривать коттеджный поселок как отдельный самостоятельный объект недвижимости (8).

Надо, впрочем, заметить, что п.1 ст.16 ЖК РФ относит к жилым помещениям в том числе и жилой дом. Однако п.2 той же статьи дает другое понятие жилого дома – «индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании». Исходя из этого определения жилой дом не входит в состав ни многоквартирного жилого дома, ни в состав иного объекта недвижимости, так как является индивидуально определенным зданием и, следовательно, не может быть объектом долевого строительства.

Пока определенная линия судебной практики по рассмотренным выше вопросам не сложилась, следует все же признать, что отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений, не входят в предмет правового регулирования Закона № 214-ФЗ. Поэтому договоры, по условиям которых застройщик обязуется передать своему контрагенту подобные объекты, не могут квалифицироваться как договоры участия в долевом строительстве.

Деньги не на ветер

Принципиальным важным обстоятельством, допускающим закрепление отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости с помощью договора участия в долевом строительстве, является цель привлечения застройщиком денежных средств граждан и юридических лиц для такого строительства.

Так, по указанию Закона № 214-ФЗ денежные средства участников долевого строительства используются застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, предусмотренных Законом № 214-ФЗ. Другими словами, целевое использование де­нежных средств участников долевого строительства исключает какое-либо иное получение прибыли в связи с использованием данных денежных средств в имущественном обороте.

Как несложно увидеть, этим договор участия в долевом строи­тельстве отличается, например, от договора банковского вклада или договора бан­ковского счета, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций, однако с совершенно иной целью, свя­занной с последующим размещением привлеченных средств, в том числе путем вы­дачи кредитов, для получения прибыли в связи с использованием привлеченных денежных средств в имущественном обороте.

Кроме того, это положение позволяет сделать еще несколько важных выводов. Прежде всего, поскольку денежные средства участников долевого строительства привлекаются исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, завершение которых в соответствии со ст.55 ГрК РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ оформляется разрешением на ввод объектов в эксплуатацию, возможность заключения договора участия в долевом строительстве после получения указанного документа не предусмотрена Законом № 214-ФЗ (9).

Не подпадают под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ и отношения, связанные с участием в долевом строительстве физических и юридических лиц путем внесения вклада в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т. п. (10). То же самое можно сказать о привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для реконструкции объектов недвижимости.

Из смысла Закона № 214-ФЗ следует, что договоры, не предусматривающие возникновение права собственности у контрагентов застройщика на передаваемые им согласно условиям этих договоров помещения, не являются договорами участия в долевом строительстве.

Таким образом, еще одним фактором, оказывающим влияние на возможность применения норм Закона № 214-ФЗ к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, следует считать механизм возникновения права собственности на объект долевого строительства.

Показательна в этом плане позиция ФАС СКО, отметившего в своем Постановлении от 29.10.2009 № А32-19165/2008 невозможность участия в долевом строительстве жилищно-строительного кооператива, намеревавшегося приобретать помещения по договору участия в долевом строительстве не в свою собственность, а для передачи третьим лицам (11).

Подводя итог, можно констатировать, что в настоящее время существуют несколько видов договоров, регулирующих, по сути, одни и те же взаимоотношения, однако полностью выведенные из-под сферы действия Закона № 214-ФЗ. В частности, на сегодня статус непоименованных договоров сохраняют договоры участия в долевом строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений; договоры, по условия которых участие в строительстве граждан и юридических лиц осуществляется путем внесения вклада в строительство неденежными средствами, а также договоры, не предусматривающие возникновение у участника долевого строительства права собственности на приобретаемое помещение.

Андрей Дикун,
главный специалист юридического отдела
Департамента координации строительства и перспективного развития
администрации г. Ростова-на-Дону

24.08.2011

эж-Юрист