Борьба за правовую чистоту

Как бы тщательно риелтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. Но для начала следует определить, что представляет собой недействительность сделки с точки зрения закона и каковы последствия для ее участников.

Последствия признания сделки недействительной предусмотрены в ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. С одной стороны, это положение является правильным: когда сделка по покупке недвижимости признана недействительной, то покупатель остается при деньгах, а продавец – при квартире. С другой стороны, покупателю приходится переезжать, искать новую квартиру, он несет потери, связанные с оформлением сделки. Отметим, что положения подп. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ оспаривались нашими согражданами (Определение КС РФ от 20.02.2002 № 48-О по жалобе гражданина Щ., Определение от 25.03.2004 № 98-О по жалобе гражданки Б.).

Данную норму проясняет Постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П, в котором говорится: в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Нужно отметить, что кроме норм ст. 167 ГК РФ наши сограждане пытались оспорить ст. 169 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна (Определение КС РФ от 08.06.2004 № 226-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ОАО «Уфимский нефтеперерабатывающий завод»).

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Данная норма также скорректирована Постановлением КС РФ от 21.04.2003 № 6-П, которое гласит: поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Попытки оспаривания норм законодательства, связанных со сделками с недвижимостью, свидетельствуют о том, что на практике возникает множество проблем применения норм гражданского права. Но обычный покупатель и продавец не знают всех этих тонкостей и несут правовые риски самостоятельно. Чтобы хоть как-то обезопасить себя, стороны договора обращаются за помощью к риелтору, который в соответствии с законодательством не несет никакой ответственности, ведь в отличие от туристических фирм и оценочных компаний они не входят в саморегулируемые организации, не страхуют свою гражданско-правовую ответственность в случае, если сделка впоследствии будет признана недействительной. Подавляющее большинство риелторов даже не имеют юридического образования и не являются специалистами для оценки правовой чистоты документов и возможных правовых последствий совершаемой сделки.

Примером может служить нашумевшее в г. Кирове судебное дело от 14.09.2004 № 2-451, рассмотренное в Октябрьском районном суде, где при посредстве риелторов – знакомых покупателя была приобретена квартира по потерянному паспорту. Причем требование добросовестного покупателя о выселении продавца не было удовлетворено, сделка купли-продажи признана недействительной.

Нотариальное удостоверение сделки тоже не решает такие проблемы, поскольку нотариус удостоверяет только личности сторон по сделке и их волю к совершению сделки.

Унаследованное имущество

В соответствии с требованиями ст. 1152– 1154 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Срок принятия наследства – 6 месяцев со дня открытия наследства.

Согласно ст. 72 Закона о нотариате «нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества». При этом на основании ст. 73 Закона в обязанности нотариуса по завещанию входит лишь выявление круга лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве, однако закон не уточняет, как именно нотариус должен это делать.

На практике при оформлении наследства нотариусы не занимаются установлением и розыском иных наследников, да и как их искать, если этот вопрос не урегулирован законодательно.

Представляется, что в наследственном праве РФ имеются существенные упущения, порождающие нарушения прав и законных интересов граждан, влекущие многочисленные судебные споры, а именно:

закон не обязывает наследников по закону при подаче нотариусу в соответствии со ст. 1153 ГК РФ заявления о принятии наследства либо заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство сообщать нотариусу обо всех других известных ему лицах, имеющих право на наследство по закону. При этом закон исходит из того, что принятие наследства является правом, а не обязанностью граждан, поэтому каждый наследник вправе действовать самостоятельно. Однако это не исключает, на наш взгляд, включения в закон нормы, обязывающей наследника, принявшего наследство или подавшего нотариусу заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, сообщить нотариусу о других известных ему наследниках по закону;

закон не содержит нормы, обязывающей наследника, знающего о правах на наследство других лиц – наследников предыдущей или одной с ним очереди, известить их об открытии наследства. Равно как нет нормы, предусматривающей ответственность такого недобросовестного наследника, который осуществил возмездное отчуждение унаследованного имущества, нарушив при этом права других наследников. На наш взгляд, такие действия следует отнести к уголовно наказуемым, поскольку речь идет о хищении имущества других наследников;

нет нормы права, обязывающей нотариуса выяснять наличие других наследников и заниматься их розыском.

Приведем простой пример: у умершего была в собственности квартира, которую могли наследовать два его сына, один из которых – А. жил с умершим в одном городе, а второй – Б. находился в другом городе (стране) или по другой причине не знал и не мог знать о смерти отца, поскольку много лет не общался ни с отцом, ни с братом. Завещание умерший не оставил. Брат А. не сообщил брату Б. о смерти отца, подал соответствующее заявление нотариусу, о наличии у него родного брата не сообщил, поскольку такой обязанности у него по закону нет, а нотариус тоже не обязан был выяснять наличие других наследников по закону. Через 6 месяцев нотариус выдает брату А. свидетельство о праве на наследство по закону, и он оформляет квартиру в свою собственность, а через какое-то время продает.

Представьте ситуацию, когда через несколько лет брат Б. узнает о смерти отца и не полученном им по закону наследстве. Квартира к тому времени могла сменить нескольких собственников, в договоре купли-продажи этой квартиры А. мог указать заниженную сумму сделки, а сам он к тому времени мог потерять трудоспособность или умереть. Какое возмещение получит Б. после нескольких лет судебных разбирательств?

Несовершеннолетние жильцы

Решением ВС РФ от 15.12.2008 отменена правовая норма, устанавливающая обязанность получения согласия органа опеки и попечительства, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не находящиеся под опекой или попечительством либо не оставшиеся без родительского попечения. Эта норма признана противоречащей п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, требуется только в том случае, если несовершеннолетние члены семьи остались без родительского попечения и если при отчуждении жилого помещения затрагиваются их права или охраняемые законом интересы.

Главный вопрос, который не ясен до настоящего времени: как регистрирующий орган может удостовериться, что несовершеннолетние члены семьи собственника не относятся к категориям «находящиеся под опекой или попечительством» и/или «оставшиеся без родительского попечения»? Поэтому, если к сделке не привлечен квалифицированный юрист, специализирующийся на недвижимости, лучше воздержаться от покупки квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние члены семьи.

Трудности покупателя

 Сделки с недвижимостью считаются заключенными после государственной регистрации права собственности. Например, И. заключил договор (предварительный договор) купли-продажи или долевого участия в строительстве жилого дома, однако этот договор не прошел государственную регистрацию (что часто случается по причине уклонения от регистрации застройщика). Получается, что И. оплатил стоимость квартиры, а документы, удостоверяющие право, оформить не может, так как застройщик, например, обанкротился, инвестор скрывается или застройщик долгое время не может подписать протокол распределения квартир с администрацией города.

К сожалению, такие случаи очень часто встречаются. Судебная же практика нам говорит о том, что нельзя принудить к исполнению договора, признанного незаключенным. Дело в том, что такой договор не порождает прав и обязанностей сторон (в Постановлении ФАС ВСО от 29.06.99 № А10-258/12-1589/98-Ф02-981/99-С2 указано: «Поскольку договор между сторонами заключен не был, то отсутствует право требовать передачи имущества и отсутствует корреспондирующая обязанность его передать»).

Вместе с тем в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 содержится следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости» (п. 14). Аналогичную позицию принял суд в Постановлении ФАС СЗО от 20.09.2005 № 56-45859/04.

Ф. приобрел недвижимость, но потом выясняется, что продавец не владел имуществом, страдал расстройством психики или был признан недееспособным. Могут возникнуть проблемы, если недвижимость ранее передавалась по наследству, однако позже оказалось, что не все наследники по закону знали о наследстве и не все обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства, а поэтому вынуждены оспорить сделку в суде. И если претендент, который по ряду объективных обстоятельств не мог заявить свое право на долю в наследстве, появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.

Д. проживала в квартире с родителями, унаследовала имущество, документы на которое утрачены или не были переоформлены надлежащим образом. В таком случае Д. необходимо будет доказывать в суде свои права.

К рискам можно отнести отсутствие или неправильное оформлениие документов: акта приемки-передачи имущества, описания объектов, отсутствие документов БТИ и кадастровых паспортов. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 08.06.2007 № А56-14675/2006 «суд указал, что в договоре, дополнительном соглашении, акте приема-передачи и в других представленных сторонами документах указаны противоречивые сведения, которые не позволяют индивидуализировать подлежащее передаче имущество, а следовательно, данный договор не считается заключенным».

Риском является также приобретение недвижимости, совершенное в начале 90-х годов (причина – несовершенство законодательства и баз данных того периода). Например, ООО «Фармамед» обратилось в арбитражный суд МО с иском к Управлению имущественных отношений администрации Сергиево-Посадского муниципального района МО о признании права собственности на объект недвижимости – аптеку № 557. В обоснование заявленных исковых требований истец – ООО «Фармамед» – ссылается на то, что 3 апреля 1989 г. между ООО «Фармамед» и ПО «Мособлфармация» (в настоящее время – ГУП «Мособлфармация») был заключен договор аренды производственных фондов с правом выкупа. Выкуп объекта производился путем перечисления денежных средств на расчетный счет ПО «Мособлфармация» в период с  1 июня 1989 г. по 20 декабря 1991 г. Однако впоследствии Управление имущественных отношений Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области пыталось оспорить данную сделку.

Имущество, переданное другому собственнику по решению суда, также несет определенные риски. Например, в Информационном письме от 13.11.2008 № 126 Президиума ВАС РФ отмечается, что имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли. Следовательно, прежний собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 302 ГК РФ, заявив виндикационный иск.

В пункте 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 говорится о том, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В Постановлении от 12.05.2009 № КГ-А41/3632-09 суд указал, что бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Меры предосторожности

Покупатель должен знать о том, что вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Если квартирой на протяжении 20 лет владел только один человек, это может свидетельствовать о том, что квартира не побывала в руках «черных риелторов» или о том, что какой-то участник из цепочки владельцев был недобросовестным.

Покупателю желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов «не потерялся». Иными словами, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если собственник продаваемой квартиры умер и квартира перешла по наследству, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что бывший владелец был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после заключения сделки он неожиданно появится и заявит свои права на квартиру.

Будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не надо бояться этими действиями обидеть человека, поскольку сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, недействительна. При этом важно лично присутствовать при получении данных справок, так как есть риск, что сведения, содержащиеся в них, не будут соответствовать действительности.

Если в каком-либо документе (свидетельство о собственности, договор купли-продажи) содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь скорее всего имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. Однако покупателю лучше перестраховаться и проверить все данные.

Страховка – гарантия безопасности

Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости (титульное страхование) сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но банки страхуют лишь свои риски, поэтому правоприобретатель должен позаботиться о себе самостоятельно и застраховать риск утраты права собственности (титульное страхование) на полную сумму сделки. Безусловно, такое страхование имеет смысл, если его осуществляют «от всех рисков» (по любой причине, не зависящей от страхователя, утрачивается право собственности на объект недвижимости).

Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу объекта и прав на него с точки зрения оценки вероятности предъявления в будущем претензий со стороны третьих лиц и судебной перспективы таких исков. Вместе с тем физическое лицо получает дополнительную правовую помощь специалистов страховой компании, которая заинтересована в «правовой чистоте» сделки, в случае наступления такого случая не захочет расставаться со своими денежными средствами.

В сухом остатке

Как следует из сказанного выше, в большинстве случаев проблемы оспаривания сделок с недвижимостью возникают из-за формального подхода, так как при осуществлении сделки «правовая чистота» объекта недвижимости оценивается на основании стандартного (а потому формального) перечня документов. При этом на законодательном уровне не установлен порядок проведения проверки подлинности этих документов. Не установлена законом и степень осмотрительности участников сделки и иных лиц, участвующих в ее подготовке, заключении и государственной регистрации (риелторов, нотариусов, работников банков, страховых компаний, кадастра объектов недвижимости, регистрационных органов).

В качестве решения указанной проблемы можно предложить создание в стране института «титульных поверенных», которые будут проверять чистоту правового титула недвижимости и нести ответственность за выданные заключения о правовой чистоте титула.

Сергей Левин,
адвокат, член Московской коллегии арбитражных адвокатов

08.12.2010

Электронная приемная газеты "эж-Юрист"