Если норма права отсутствует

Одним из наиболее распространенных договоров между юридическими лицами является договор аренды. Обращение взыскания на долгосрочную аренду недвижимого имущества могло бы стать эффективным способом исполнения судебных актов. Однако текущая редакция Закона об исполнительном производстве в части регулирования положений об обращении взыскания на долгосрочную аренду недвижимого имущества не позволяет взыскателю результативно защищать свои права. Рассмотрим почему.

Главная проблема взыскателя

Обычно в процессе исполнительного производства взыскатель желает обратить взыскание на денежные средства, транспорт должника либо на наиболее ценные и быстрореализуемые объекты недвижимости, принадлежащие должнику. Но в ситуации, когда данного имущества просто нет либо оно выведено, стоит помнить о том, что Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон) предусматривает и иные, несколько специфические способы обращения взыскания на имущество должника, к числу которых относится и обращение взыскания на имущественные права.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 75 Закона в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на право долгосрочной аренды недвижимого имущества. Для обращения взыскания на данное право приставу помимо ряда документов (договора аренды, правоустанавливающих документов на объект недвижимости и т. п.) необходимо получить письменное согласие арендодателя. В этом-то и заключается главная сложность, с которой сталкиваются взыскатели (хотя и ясно, что такое положение призвано защитить права арендодателя).

Правовая неопределенность

Исходя из ч. 10 ст. 89 Закона при передаче на реализацию права долгосрочной аренды недвижимого имущества, пристав должен представить один из двух документов:

- 4 копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания;
- 4 документ, подтверждающий возможность обращения взыскания без согласия арендодателя.

Однако из текста данной статьи и всего Закона в целом невозможно уяснить, какой именно документ необходимо и достаточно представить судебному приставу-ис­полнителю, чтобы подтвердить возможность обращения взыскания без согласия арендодателя. В связи с данной правовой неопределенностью у автора статьи возникли разногласия с УФССП по Кировской области. Фабула дела была следующей.

Отказ арендодателя...

Арбитражным судом Кировской области по делу № А28-732/2010-31/18 было вынесено Решение, согласно которому с ООО взыскана сумма 1 млн 80 тыс. 503 руб­ля 57 копеек. Апелляционная и кассационная инстанции оставили Решение в силе. На основании исполнительного листа 20 августа 2010 г. судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство. В ходе совершения исполнительных действий выяснилось, что ликвидного имущества для удовлетворения требования взыскателя нет. Однако у должника имелся договор долгосрочной аренды лесного участка, на который судебным при­ста­вом-испол­ни­телем был наложен арест. Право долгосрочной аренды этого участка возникло у арендатора-должника в результате победы на торгах, проведенных в форме конкурса.

В ходе исполнительного производства взыскатель настаивал на том, что получения согласия арендодателя для реализации права на торгах в данном случае не требуется, так как право долгосрочной аренды возникло у арендатора в результате победы в конкурсе. Однако судебный пристав-исполнитель, не приняв во внимание заявление взыскателя, направил запрос арендодателю с целью выяснения его отношения к реализации права долгосрочной аренды на торгах. Арендодатель в ответ на данный запрос отказался дать согласие на реализацию этого права.

…и отказ суда

С целью получения иного документа, подтверждающего возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, взыскателем была предпринята попытка изменить порядок и способ исполнения требований исполнительного документа. Причина этого в следующем. Судебный пристав-ис­пол­ни­тель в ходе исполнительного производства указал, что документом, подтверждающим возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, является также решение суда, вынесенное в рамках рассмотрения заявления пристава или взыскателя об изменении порядка и способа исполнения требований исполнительного документа путем обращения взыскания на долгосрочное право аренды.

Арбитражным судом Кировской области 6 декабря 2010 г. вынесено Определение об отказе в изменении порядка и способа обращения взыскания. В том числе в своем Определении суд указал, что «возможность обращения взыскания на право долгосрочной аренды недвижимого имущества определена частью 1 статьи 75 Закона № 229-ФЗ. Судебный порядок обращения взыскания на имущественные права указанной статьей Закона № 229-ФЗ не предусмотрен. Обращение взыскания на имущество либо имущественные права должника при отсутствии у него денежных средств не является изменением способа исполнения решения суда, поскольку этот порядок урегулирован специальными нормами закона».

Таким образом, взыскатель был возвращен в первоначальное положение, когда он настаивал на том, что получения согласия арендодателя на реализацию права на торгах в данном случае не требуется, так как право долгосрочной аренды возникло у арендатора в результате победы в конкурсе. Данная позиция основана на сравнительном анализе российского законодательства. В чем же она заключается?

Ущемление прав

Нынешняя редакция ч. 10 ст. 89 Закона, указывая на обязательное представление приставом копии документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания, либо документа, подтверждающего возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, не содержит прямой отсылки к условию о том, что согласия арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды в случае, если право аренды было получено арендатором в результате торгов, не требуется.

Однако в предыдущей редакции Закона (Федеральный закон от 21.07.97 № 119-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об исполнительном производстве» (принят Госдумой ФС РФ 04.06.97) в ст. 62 было прямо указано, что «при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель <…> прилагает: <…> копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право дол­госрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов».

Мы считаем, что законодатель, принимая новый Закон об исполнительном производстве, не предполагал сужения сферы применения норм ст. 62 Закона от 21.07.97 и ущемления прав взыскателей.

Таким образом, отсутствие в тексте ст. 89 Закона возможности реализации права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов, не означает, что такая возможность отсутствует. Считаем, что при наличии у должника права долгосрочной аренды, полученного им по результатам торгов, пристав обязан реализовать данное право на торгах вне зависимости от согласия или несогласия арендодателя.

Об этом также свидетельствует и научная юридическая литература. Так, в Постатейном комментарии к Федеральному закону от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (под ред. О.В. Иса­енковой) указывается, что условие, подтверждающее возмож-ность обращения взыскания без согласия арендодателя, может применяться, если арендатор сам приобрел право аренды в результате торгов.

Такого же мнения придерживается А.Н. Борисов в комментарии к Федеральному закону от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (постатейный, М.: Юстицинформ, 2009), указывая, что передача права долгосрочной аренды возможна без согласия арендодателя, если это право было получено арендатором в результате торгов.

В свою очередь Татьяна Ермолинская в своей статье «Пристав придет за правами» («эж-ЮРИСТ». 2009. № 25. С. 9) указывает, что документом, подтверждающим возможность обращения взыскания без согласия арендодателя, является также решение суда, вынесенное в рамках рассмотрения заявления пристава или взыскателя об изменении порядка и способа исполнения требований исполнительного документа путем обращения взыскания на долгосрочное право аренды.

Таким образом, мы полагаем, что отказ судебного при­става-испол­ните­ля в реализации на торгах долгосрочного права аренды, мотивированный тем, что отсутствует согласие арендодателя на обращение взыскания на это право, в случае если оно было получено арендатором в результате торгов, не законен. В связи с этим считаем целесообразным внести в текст ч. 10 ст. 89 Закона поправки, прямо предусматривающие возможность реализации на торгах долгосрочного права аренды без согласия арендодателя в случае, если это право было получено арендатором в результате торгов.

Артём Бабинцев

10.02.2011

Электронная приемная газеты "эж-Юрист"