Государственная регистрация

В связи с ростом активности на рынке недвижимости все большее значение приобретает грамотность населения в юридических вопросах государственной регистрации прав на соответствующее имущество. В практике регистрирующих органов возникает немало проблем, связанных с применением Закона о дачной амнистии (предоставившего гражданам широкие возможности по легализации строений, возведенных ими на своих загородных участках), регистрацией прав на основании судебных актов, оформлением прав на машино-места в подземных паркингах. Сложности вызывает также правовое значение «прописки» – регистрации по месту проживания, виды разрешенного использования земли и многие другие вопросы. Разобраться в тонкостях правового регулирования оборота недвижимости нам поможет специалист отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого и нежилого назначения Управления Росреестра по Московской области Максим Андреевич КИРСАНОВ.

— Можно ли осуществить государственную регистрацию права собственности юридического лица на жилой дом, построенный на земельном участке категории сельскохозяйственного назначения (разрешенный вид использования – для дачного строительства) на основании декларации об объекте недвижимого имуще­ства?

— Порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании декларации об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447, установлен п. 3 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) и применяется для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача соответствующего разрешения.

Перечень объектов недвижимого имущества, для строительства которых нет необходимости получать разрешение на строительство, приведен в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. К ним относятся:

– гаражи на земельном участке, предоставленном гражданину для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

– любые постройки, в том числе дома, на земельном участке, предназначенном для садоводства, ведения дачного хозяйства;

– постройки, не являющиеся объектами капитального строительства (временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки);

– строения и сооружения вспомогательного использования (бани, сараи и т. п.);

– изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

– иные строения, в случаях когда законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

При госрегистрации права собственности на такие объекты недвижимого имущества порядок, закрепленный п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации, применяется независимо от того, кто является субъектом регистрируемого права (гражданин или юридическое лицо).

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации основаниями регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, для строительства которых по законодательству РФ не требуется выдача разрешения на строительство, служат:

– документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества);

– правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Предоставлять правоустанавливающий документ на земельный участок нет необходимости, если право на этот земельный участок ранее зарегистрировано в предписанном Законом о регистрации порядке.

Таким образом, юридическое лицо вправе обратиться в территориальное управление Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества с заявлением о государственной регистрации права собственности на строение, расположенное на земельном участке, предоставленном для дачного строительства, на основании декларации об объекте недвижимого имущества.

— Можно ли зарегистрировать право собственности на жилое помещение на основании судебного решения, которым устанавливается факт принятия наследства (если был пропущен шестимесячный срок для принятия наследства), или нужно получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство?

— В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации документом-основанием для регистрации является судебное решение, которым устанавливаются права на недвижимое имущество. Следовательно, если судебным решением установлен юридический факт принятия наследства, регистрирующий орган откажет вам в регистрации права, поскольку данное решение не устанавливает вещное право на недвижимое имущество и принимается в порядке особого производства.

Вам необходимо на основании указанного судебного решения получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство либо обратиться в суд с иском о признании вашего права. Решение суда, вынесенное в порядке искового производства и устанавливающее право собственности, служит основанием для госрегистрации вашего права. Это подтверждается п. 44 Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утвержденных Правлением Федеральной нотариальной палаты 28.02.2006: «...поскольку решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в записи о государственной регистрации прав <…>, нет необходимости в выдаче нотариусом свидетельства о праве на наследство».

— Возможна ли в настоящее время регистрация права собственности на машино-место (в подземном автомобильном паркинге) как объект недвижимого имущества?

— Правовой режим машино-места как объекта гражданских прав законодательно не урегулирован. Правовая оценка таких объектов не дается и в судебной практике высших судебных инстанций. В правоприменительной же практике правовой режим машино-мест в подземных автомобильных паркингах определяется путем проведения аналогии с нежилыми помещениями (п. 1 ст. 6 ГК РФ).

Общее понятие недвижимого имущества содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где указано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Рядом федеральных законов к недвижимым вещам отнесены жилые и нежилые помещения и иные объекты.

Понятие нежилого помещения в законе также не дается, однако само это словосочетание означает, что подобное помещение, отличное от здания или сооружения, в котором оно находится, не предназначено для проживания граждан. При этом, учитывая положение п. 7 ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», такое помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Между тем в силу ст. 2 и 17 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество на основании правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества, поэтому решение вопроса об отнесении парковочных мест в подземных стоянках к недвижимому имуществу зависит от возможности проведения их кадастрового учета. В правоприменительной практике регистрирующих органов сложился подход, согласно которому право на парковочное место может быть зарегистрировано в случае представления кадастрового паспорта подобного объекта.

Итак, при представлении в регистрирующий орган кадастрового паспорта машино-места как нежилого помещения или части такого помещения и правоустанавливающих документов на него в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно осуществление госрегистрации права собственности на такое машино-место.

— Можно ли зарегистрировать право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, на основании декларации об объекте недвижимого имущества (указав в п. 3 декларации, что дом жилой), при условии что владелец зарегистрирован по месту жительства по другому адресу?

— На основании ст. 3 Закона РФ от 25.06.93 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином РФ его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами государством и обществом вводится регистрационный учет граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ.

Согласно п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 02.02.98 № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета...» сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождают для гражданина каких-либо прав и обязанностей и исходя из ч. 2 ст. 3 Закона № 5242-1 не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законодательными актами субъектов РФ. В силу названного Закона органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверить акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства.

Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447. В данном Приказе сказано, что отметка «дом» в п. 2.1 декларации заполняется, если объектом недвижимого имущества является дом, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяй­ства. Назначение объекта «жилое» в п. 3 декларации заполняется, если объектом недвижимого имущества выступает дом, иное здание, предназначенные для постоянного проживания граждан.

При этом факт постоянного проживания гражданина по иному адресу не означает, что дом, право собственности на который заявлено на госрегистрацию, не предназначен (не может быть использован) для постоянного проживания.

Таким образом, осуществление госрегистрации права собственности на объект недвижимого имущества «дом», назначение «жилое», возможно на основании декларации об объекте недвижимого имущества и правоустанавливающего документа на земельный участок.

— Возможна ли госрегистрация договора залога квартиры в случае, когда юридическое лицо (не являющееся кредитной организацией) заключило со своим работником договор целевого денежного займа на приобретение последним квартиры и в целях обеспечения исполнения обязательства работником намерено заключить договор залога на приобретаемую квартиру?

— Правовые отношения, связанные с залогом недвижимости (ипотекой), регулируются Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Указанным законом установлено, что ипотека – залог недвижимости – возникает в силу договора либо на основании закона при наступлении перечисленных в нем обстоятельств. При этом к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении приведенных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не закреплено иное.

Исходя из ст. 77 Закона об ипотеке при приобретении квартиры за счет средств целевого займа, предоставленных юридическим лицом, не являющимся кредитной организацией, такая квартира считается находящейся в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не закреплено федеральным законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Она осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты госпошлины. Регистрация ипотеки в силу закона производится одновременно с госрегистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

То есть в случае приобретения квартиры за счет средств целевого займа заключение договора о залоге недвижимости не требуется, ипотека возникает в силу закона и подлежит госрегистрации как обременение права собственности в соответствии с Законом об ипотеке.

Кроме того, если после госрегистрации ипотеки в силу закона сторонами будет заключен договор об ипотеке, то по абз. 3 п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке в совершенную ранее запись об ипотеке вносятся необходимые изменения.

— Можно ли осуществить госрегистрацию права собственности на дом в упрощенном порядке (по декларации), если владелец возвел дом на участке, принадлежащем ему на праве собственности (вид разрешенного использования – для дачного строительства)? Ведь в Законе о дачной амнистии указывается, что по декларации регистрируется право собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, но не для дачного строительства...

— В пункте 3 ст. 25.3 Закона о регистрации действительно предусмотрено, что зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на объект недвижимости можно, если такой объект возведен, в частности, на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства. Однако не следует понимать данную формулировку буквально. Так, в силу совместного Информационного письма Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области от 30.10.2006 № 4 определение разрешенного использования земельного участка «для ведения дачного хозяйства» соответствует разрешенному использованию (назначению) земельного участка «для ведения дачного строительства» или «дачный земельный участок». Следовательно, вы вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации в упрощенном порядке (по декларации) вашего права собственности на дом, возведенный на земельном участке, предоставленном для ведения дачного строительства.

Очевидно, что сегодня разбираться в особенностях правового регулирования рынка недвижимости полезно и не юристу. Ведь законодательство предоставляет всем гражданам широкие возможности по совершению сделок с квартирами, дачами, загородными участками. Как говорили древние, кто не знает своих прав, тот их не имеет. Поэтому осведомленность в вопросах оформления прав на недвижимость поможет избежать проблем при заключении, исполнении сделок с недвижимым имуществом, а также при регистрации прав на него.

Ольга Аверина,
«эж-ЮРИСТ»

01.10.2010

Электронная приемная газеты "эж-Юрист"